[摘要] 今年以来，保障房概念股以及相关的建材、水泥、机械等题材股轮番上扬，保障房成为资本市场最受追捧的题材。
今年以来，保障房概念股以及相关的建材、水泥、机械等题材股轮番上扬，保障房成为资本市场追捧的题材。与此同时，保障房建设却进度缓慢。
2011年2月24日，国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订今年工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设任务分解到各地。至5月底，1000万套保障房建设任务的实际开工率仅为34%，其中，超过70%的城市开工率不足30%，6个省区的城市开工率不到20%。
6月9日，住建部部长姜伟新要求，对于1000万套保障房建设，各地必须在11月底以前全面开工。今年6月，国家发改委办公厅发文支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。7月初，国务院总理温家宝再次强调，1000万套保障房开工建设是今年的硬任务，必须完成。
然而，华远地产[4.96 -0.80% 股吧]董事长任志强7月2日在2011年博鳌房地产论坛上却称，今年要完成1000万套保障房是“做梦”。
中国的保障房建设究竟面临怎样的困难？开发商在保障房建设中是否有利可图？保障房建设的资金如何解决？本期牛市论坛，早报特邀上海城投置地(集团)有限公司董事长俞卫中、绿地集团董事长兼总裁张玉良、万科集团董秘谭华杰、华东师范大学房地产系主任华伟，就上述市场热点作答。
总投资不会超过3%
嘉宾观点：保障房的总投资率就是3%，政府对于保障房的成本核算十分精准，承建保障房，无论哪种模式，总投资不会超过3%。不少企业计算的是直接率，可以达到5%~7%，只是算法上的“取巧”。
东方早报：目前不少企业正加大或者寻找机会投入保障房建设，你们公司在承担的保障房建设规模有多大？占总运营项目的比例是多少？
俞卫中：近年来，上海城投置地承担了上海市约15%的保障房建设任务。自2009年起，为积极响应上海建设大型居住社区安居工程的号召，开建的松江泗泾、青浦徐泾大型居住社区、三林基地目前已经呈现成果雏形。目前保障性住房占开工总面积的60%。
谭华杰：今年4月，北京万科与河北省住房和城乡建设厅签订了河北省保障房建设战略合作协议，将大力参与河北省保障房的建设，计划在张家口、保定、廊坊、唐山、秦皇岛、沧州等城市建设限价房、公租房和廉租房。
张玉良：绿地集团已全力投身上海及各地的保障房建设。在上海地区，我们先后启动建设了绿地新江桥城(江桥基地)、南翔基地、长兴岛配套商品房项目、嘉定城北站大型居住社区项目等多个项目，总投资规模超过100亿元，总建筑面积超过200万平方米。此外，我们在西安、芜湖、济南、武汉等地也积极承担保障房项目的建设，总建筑面积已超过130万平方米。
东方早报：你们公司目前承接的保障房开工情况如何，何时可以投入运营销售？
张玉良：绿地新江桥城2009年6月开工，一期D区于今年5月29日正式交付，成为上海市首批大社区基地中个启动、个竣工交付使用的项目。该项目总建筑面积约61.8万平方米，分两期开发，一期住宅建筑面积约30万平方米，近期已交付的1763套住宅(建筑面积约14万平方米)主要供给长宁、静安、闸北、普陀4区。其余的1888套住宅(建筑面积约16万平方米)，供给普陀区、虹口区、嘉定区，今年11月份将开始陆续交付。江桥二期住宅建筑面积约18万平方米、2484套，目前已全部结构封顶，今年12月竣工交付。其中1100套(建筑面积约10万平方米)供给闸北区。经济适用房南翔基地总建筑面积约10万平方米、1634套住宅，已全部结构封顶，预计今年12月竣工交付。嘉定城北站大型居住社区总建筑面积约60万平方米,共6335套住宅,分8个地块建设。目前，1至4号地块约20万平方米正在进行施工。绿地长兴岛配套商品房项目于2009年12月开工建设，规划总建筑面积64万平方米，目前该项目80%实现结构封顶，年内交付10万平方米。 俞卫中：目前在建的和年底前一定要开工的(保障房)大约在250万平方米。其中包括松江的新凯家园项目、青浦徐泾项目、杨浦江湾以及浦东三林等项目。每年都会保证一定的供应。
东方早报：目前保障房建设的毛利润区间是多少，开发商理想的利润是多少？
谭华杰：保障房的利润受到限制，一般不超过3%。对于企业的投资者来说，名义利润高于融资成本，即不出现亏损，是企业行为可持续的基础。
俞卫中：保障房的总投资率就是3%，政府对于保障房的成本核算十分精准，承建保障房，无论哪种模式，总投资不会超过3%。不少企业计算的是直接率，可以达到5%~7%，只是算法上的“取巧”。
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企业债难解资金困局
嘉宾观点：由于近期通货膨胀率持续走高，人工资金角度建筑材料成本大幅度上扬，造成开发商成本控制难度过大。除非政府改为成本加基础利润定价，否则开发商很难大规模参与。
东方早报：目前国内保障房的开发模式主要有哪些？开发商更倾向于哪种模式？
谭华杰：企业参与保障房的方式常见的可分为几类：一种是代建模式，代建模式下，企业不投入资金，不经手财务，主要提供劳务和技术,扮演类似项目经理的角色，并收取少量项目管理费，以弥补其工资及办公费用支出；另一种是开发模式，企业先垫资、融资进行开发，开发完毕后由政府回购，或在其监督下销售给购房人。此外，一些地方在出让商品房用地的时候，有配建保障房的要求。在目前的实际情况下，代建和配建的模式较为可行。开发模式下，项目名义利润一般低于融资成本，很容易出现亏损。
张玉良：从企业角度而言，比较倾向于代建模式，因为开发商只需要参与建设，销售环节则全部由政府承担，垫资时间短，回款迅速。对于开发模式，由于开发商需承担销售，资金回笼时间相对长一些。
俞卫中：现在嘉定有几幅地块，是在土地的出让中，约定一定比例的保障房配建，配建的保障房进入市场的价格是固定的，那么意味着开发商拿地前就要计算好，要把这部分的土地、建设成本分摊到商品房的成本当中。个人认为，这种配建的模式不仅利于社会的和谐，而且相对灵活，有利于保障房的长期供应。
华伟：普遍的模式是政府与开发商约定成本，等开发商建好后回购。由于近期通货膨胀率持续走高，人工及建筑材料成本大幅度上扬，造成开发商成本控制难度过大。除非政府改为成本加基础利润定价，否则开发商很难大规模参与。
东方早报：参与保障房建设的开发商，相比于普通商品房建设开发商，在融资上是否相对容易？
俞卫中：保障性住房的融资相比商业住房的确容易一点。但是银行对于开发贷款的运用有监管规定，要求开发贷款只能用于建设、建安和建选，前期的拿地等成本，依然需要自有资金投入。粗略计算，保障性住房的土地成本为300万元/亩，楼板价为1300元/平方米，以此计算100万平方米的保障房，需要自有资金为30亿元左右，对于房地产企业而言，在没有充裕自有资本的情况下，扩大保障性住房(建设)的难度就较大。上海城投置地在上海保障性住房的投入中，处于领先地位，规模仅次于上海地产集团。实际上为了保证保障性住房的运作，企业在保障性住房和商业物业的投放比例上，很早就已经做好准备。
张玉良：相比普通商品房，保障性住房的融资获批时间会快一点，额度会松一点。但是随着货币政策紧缩，保障性住房申请贷款也越来越紧。但是和普通商品住宅还是些许差别。
华伟：当前，政府已经放开企业发行经济适用房建设债券，估计政府融资平台将首先得益，可以一解燃眉之急。而广大市场化的开发企业仍然处于资金严重短缺状态。由于银监会收紧了商业银行对开发企业的开发融资，而房地产行业又有巨大的资金需求。这迫使开发商转而向信托理财等方式寻求资金，从而在半年左右导致信托成本从年化11%骤涨到超过20%。在造成商业银行存款搬家之余，信托理财资金又进入房地产企业。由于财务成本大幅度上升，根本不可能用于保障房建设。开发商只有通过涨房价及压地价来平衡。我认为当前对于开发企业的信贷紧缩是好心办坏事，是火上浇油之举。更加殃及保障房建设。
房企担心为垫资吃苦头
嘉宾观点：地方政府通过企业债融资平台募集资金用于保障性住房，是一个无奈之举。目前融资还不是关键问题，还有考虑到保障性住房的租金能否覆盖债务的利息。在保障性住房中，配套动迁房和经济适用房，还可以通过房屋销售回笼资金，对于公租房，运作机制尚不明确，如果引入地方债务或者保险资金等，其中风险还是较大的。
东方早报：保障房的融资渠道，目前可以由地方政府通过企业债融资平台募集，这点你怎么看？
俞卫中：地方政府的企业债融资平台，之前主要用于基础建设，这个平台的利息大约是基准利率上下浮动10%左右，如果其中的一部分投放于保障性住房，对于缓解保障房所需的资金压力有利，是一个值得推行的政策。
东方早报：保障房资金，中央和地方如何摊派，如果购入保障房后遇到销售问题，谁来承担风险？
华伟：保障性住房(建设)，大约需一万多亿元人民币，其中中央补贴少部分，市场可消化约8000亿元，地方政府须承担超过4000亿元的净资金支出。其销售顺畅与否等市场风险由地方政府承担，因而许多开发商前几年为此尝尽苦头，因为他们垫资开发却不能自由销售。一旦地方政府因销售不力不能及时按合同提供资金，开发商就得“被持久战”。另一方面是银行乃至民间融资的高成本，一方面是地方政府间接转嫁财务压力，因此，地方政府在经济适用房建设上的市场信誉度并不好。
俞卫中：个人认为，保障性住房的风险主要还是由政府来承担，特别是对于公租房，由于尚没有运营的法律法规出台，因此这部分的主要运作还是要依赖公共财政.
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