[摘要] 楼市调整期为何出现“红五月”？楼市是否已顺利度过冰冻期，下半年楼市走势如何？5月22日，《广州日报·东莞新闻》联合搜房网举办地产沙龙，请业内专家为您解读楼市“红五月”。
五月的成交红了。随着“五一”期间延迟签约楼盘陆续签约，5月的东莞楼市呈现出一片红火，东莞中原研究部监测数据显示，2012年5月1日~20日，东莞住宅成交面积33.07万平方米，同比增长11.34%；对比2007年以来东莞5月1日~5月20日期间住宅成交数据可以看出，2012年东莞楼市成交量仅次于2007年和2009年，比2008年、2010年以及2011年都高，2012年5月前20日全市住宅日均成交约167套，实现“红五月”。
楼市调整期为何出现“红五月”？楼市是否已顺利度过冰冻期，下半年楼市走势如何？5月22日，《广州日报·东莞新闻》联合搜房网举办地产沙龙，请业内专家为您解读楼市“红五月”。
楼市仍处调整期？——刚需爆发实现“红五月”
陈程豪：新里城4月29日开放售楼处，5月21日开放样板房，5月19日开盘，在短短20天里面经历了三个节点，开盘非常成功，在东莞楼市，像新里城这种主推刚需盘的项目开盘即热销并不是个例。这给我们一个信息，就是刚需市场目前非常火爆。整个东莞来讲，从3月份开始刚需产品就非常火爆，到5月份不断持续，而且热点不断变化，基本集中在东莞的每个片区之间。
姚丽军：“红五月”是刚需需求的积累释放，这一波的刚性从去年9月份一直到现在，经历了半年左右的时间，刚好过完年之后迎来了小阳春，小阳春后一直延续起来，一直延续到5月份。
值得一提的是一些镇区盘，经过这一两年的调控之后，镇区很多楼盘消化得差不多，所以一有新盘推出，出货速度会比城区的项目要快。比如说在塘夏金众·金域半山的项目，刚好处在塘厦楼市空档期，而且产品设计各方面也比较符合本地人的需求，受到了本地购房者和深圳客的追捧。
开发商资金链紧张？——只是阶段性的
陈程豪：东莞的开发商目前资金链并不紧张。面临资金链紧张的企业，要么是一个新的开发商，要么是一些大的开发商，但这很正常，只是阶段性的，不会是持续的紧张。而且房地产行业已经发展到二三十年了，大家有一些经验和预判，面临突发情况并不会做盲目的挣扎，对资金方面会有所控制。
朱廷勇：目前各大房地产企业的资金链相对来说还是比较平稳。目前开发商缓解资金压力的办法分别是：，寻找更多的融资渠道，比如说信托、合作开发；第二，降价和促销，但幅度不一定很大。
目前东莞房地产价格已经调整得相对到位，但至于什么价位才是合理的价位，我觉得客户接受的价格都是合理的。第三，放缓开发节奏，这也是缓解资金压力的一个有效办法。
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政策怎么变？——或继续降准甚至降息
李宝柱：针对刚需群体，下半年国家或仍然坚持较宽松的信贷政策；针对投资性需求，预计不会有较大的调整，依然会坚持调控不动摇。对于开发商来讲，关注的是降准带来的资金流入；对于客户来讲，改善型物业和投资性物业在信贷方面仍然不会太乐观；对于刚需需求，下一步房贷利率的下调以及降低首付等方面都是有可能的。
姚丽军：调控政策可能在二季度底结束，第二季度房地产走势会往下走一点，但是在政策的拉动下，到第三季度末会重新起来。房地产政策调整还要从经济层面来看，比如说降准、降息都存在可能性。
下半年楼市怎么走？——以平稳为主
陈程豪：就东莞未来的房价和房地产市场来讲，我个人是比较乐观的，而且至少在未来十年也好、二十年也好，甚至更长时间，发展还会有一个比较好的势头，至少目前这批房地产商还会真正经历房地产发展的黄金时代。
朱廷勇：在房贷利率放松以及继续调整的存款准备金率等利好政策下，下半年楼市走势还是以平稳为主。对于大户型产品的走势，受政策调控影响会比较大。但随着刚需的带动，大户型产品也会随之好转。无论是别墅、还是200平方米或500平方米的大户型产品，在目前市场上还是比较受欢迎的，在东莞楼市中，豪宅购房力还是存在的。
车德锐：东莞市场需求较稳，而且比较强烈。“五一”小长假期间，东莞各大项目人气很旺，成交较好，但是观望情绪依旧存在。东莞“五一”期间虽然活动很多，但是推货量不大，真正的推货高潮没有到来。
从成交率来看，各大项目“五一”平均销售率是60%，并不乐观；从价格来看，东莞房价已经回归较为合理的状态；从成交产品结构来看，东莞改善型项目大部分销售缓慢，只有部分降价明显的项目销售稍好，高端客户观望气氛渐浓。
余胜锡：我个人认为2012年市场不温不火，是比较平和，发展商的重点应该放在价格、品牌、配套、竞争。
现在很难说清楚是否真的是入市的好时期，要因人而异，对于那些刚性需求的人来说看到了好的，就可以买了，但作为投资客现在买房不是好时期，特别是商业地产，建议投资客一至两年是多看少动。
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刚需竞争很激烈？——做好服务和营销
送米送油的营销方式已经不新鲜了，全民营销也在去年开始流行起来，近期更有楼盘推出了“试住营销”……在楼盘竞争日益激烈的情况下，还有哪些营销方式能够吸引购房者？
陈程豪：东莞楼市“红五月”供需两旺，尤其刚需争夺战日渐白热化，开发商如何借助营销之力赢得市场？一线营销人员直接决定营销的执行效果，不管是做什么项目的营销，其实最重要的一点就是换位思考。
朱廷勇：营销归根到底就是产品与服务。硬件、园林、户型等，这是做营销的基础。
另外是服务，一是售楼过程中的服务、二是物业服务、三是业主入住以后的服务，如果你是一个希望在房地产长期经营的开发商，那你就会重视业主入住以后整个小区的文化建设。此外，营销还重在细节。不管多好的策略，还是要落到执行层面。把细节做好了，客户才会买单。
李宝柱：营销应往精细化和量化方向走，从粗放式营销转化为精细化营销。比如说2008年我们提出一客一策，一房一策，包括做策划也是这样的角度。未来我们的营销策略将真正往精细化和量化方向走。
车德锐：东莞刚性需求较为稳定，但是满足刚性需求楼盘很多，竞争激烈，因而楼盘蓄客很重要。客户为王很重要，怎么样才能带来客户呢？我认为，是全民营销，让客户带来客户，省却部分推广费用；第二，做好客户跟进，整合好客户资源。
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