[摘要] 公寓,商业地产投资中最为广泛的一种地产形式,一般以小户型全装修出现,位置属于中心地段,主要供中等收入的高级职员、公务员居住,产权年限只有40年。
公寓,商业地产投资中最为广泛的一种地产形式,一般以小户型全装修出现,位置属于中心地段,主要供中等收入的高级职员、公务员居住,产权年限只有40年。
在江门,几年前有商家通过烂尾楼的改造,曾经推出部分公寓单位,虽然地处新商业中心益华百货附近,但其销售惨遭“滑铁卢”,最终被打包收购并改造成公寓酒店。而在上周末,中天国际1克拉国际公馆开售,超过200套的销售量让业界侧目,并让公寓产品重新回到了置业者的视野中。
公寓“头啖汤”意外走俏
“当天推出240套公寓,现场销售了165套。”上周日,中天国际1克拉国际公馆精装商务公寓首次发售240套单元,尽管9300元/平方米的均价让市场吃一惊,但其销售业绩竟意外的好。据中天国际营销经理王志宁介绍,目前,包括还没有正式发售就整层卖出的13、14层,货量只有400多套的公寓已经销售过半。
“此前业界对中天国际公寓的发售并不看好,想不到市场反应这么好。”据中天国际有关负责人透露,此次购买公寓的置业者的构成也与开发商事前的预测大相径庭,开售当日完全成为了投资者的天下,其中一名投资者更是一次性买下了两层共40套公寓。“本地投资者虽然也不少,但来自中山、佛山、珠海和广州等地的投资者更多。”
开发商跟进欲不强
“有开发公寓的想法,但一直举棋不定。”北新区某楼盘的销售总监告诉记者,该开发商正在筹备在滨江新区开发一个新楼盘,也曾将公寓列为该楼盘可供选择的产品之一,但最终并没有出现在其早期开发产品的规划图纸中。“我们一直都有做市场调查,觉得目前还不适合,但或者后期产品中就会建公寓。”
“江门的城市发展、楼价水平、写字楼价格水平,已经到了对居住型公寓和商务型公寓需求的发展期。而随着这些产品的推出及成功运营经验,会吸引更多的投资客户推动此类产品的发展。”中原地产朱士英指出,随着房价的逐步上升,对于小户型、总价低的产品需求越来越高,公寓也逐步从遥不可及逐步变成江门人可接受的产品。
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公寓不受限成避风港
“对于投资客户来说,公寓产品不受套数影响,拥有按揭条件等诸多优势。”中原地产朱士英指出,部分客户误将商务公寓租价水平按照同面积住宅租价水平做对比,其实商务公寓更应该参考写字楼的租价水平。现在江门高端写字楼租价水平已达到60元~80元/平方米,如果写字楼售价及租赁价格(即租售比)与江门市场的商铺售价及租赁价格(即租售比)来比较,商务公寓的投资已经超过了部分商铺。
“公寓最突出的特点是可以当商业物业来买卖,不受限购和限贷的影响”怡福地产策划总监谭华驹指出,从市场观测来看,江门人的投资能力可能超乎想象,从过去3年间商铺价格的高速飙升和近期某小商品批发城的热销就可以看到这点。
专家视角:产权年限成“硬伤”
“只剩下30多年的产权年限,过后就要业主自己补地价了。”中天国际销售经理王志宁透露,公寓是中天国际最后的一期产品,而由于中天国际开发周期已经接近10年了,所以公寓的产权年限只有30多年。“产权年限的计算方法是国家规定的,开发商和当地政府都没有权力改变。”
“不是所有地段都适合做公寓。”江门市房地产分析师王先生指出,公寓投资需要关注的有:土地使用年限的问题、物管配套的问题、运营模式的问题(酒店式还是一般的管理模式)、是否返租?租金的问题;是否带装修?装修质量及日后的维护如何保障等问题。此外,商务公寓对商务中心、停车位充足、可租赁的会议中心(由于自身面积小,不可能开设独立会议室)需求较大,因此也要将这些配套设施考虑进去。
“投资型公寓对于市场的吸引力也是相当大的,而且作为市场合理的需求所产生的产品,其发展前景也是可预期的、乐观的。”但怡福地产策划总监谭华驹同时指出,不受限购限贷的影响、产权转让视为商铺转让而不受不足5年额外交税的限制、总价低等,公寓虽然比住宅拥有众多优势,但产权年限足足比住宅少了30年,成为了其的“硬伤”。“过了产权年限就要每年补地价,投资时必须将这部分也算进去。”
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