[摘要] 在房地产调控背景下，目前很多房企正谋求转型，正向地产细分市场寻求新发展，那么养老地产是否能成为江门地产发展的新方向？
9月9日重阳节，如何孝敬老人再次成为社会关注的话题。在事业单位工作的李先生日前正为年迈的岳母寻找房子，原因是随着岳母年龄的增加，每天爬步梯上五楼很辛苦。“人老了，步梯房只能住在一楼或者二楼，所以想买电梯房。”在当下的老龄化社会，有买养老房子需求的人越来越多。
在房地产调控背景下，目前很多房企正谋求转型，正向地产细分市场寻求新发展，那么养老地产是否能成为江门地产发展的新方向？
养老地产有市场空间
2011年末，全中国有1.78亿老人。也就是说，60岁以上的人口已经占总人口的13.26%。到2050年，将有1/3的人口被称作“老人”。目前，江门老年人口已达61万，占全市常驻人口的13.7%，比全省平均水平高1.1个百分点。增速迅猛的老龄人口和日趋明显的老龄化现象，刺激着养老产业的推进，也催热了一个新的房地产概念。国务院办公厅印发的《十二五社会养老服务体系建设规划（2011—2015）》中提出“90/07/03”模式，即老年人90%为居家养老、7%为社会养老、3% 为机构养老。这意味着要想实现90% 的居家养老，就要有更多的社会资本加入适老居住区的建设。
“开发商在建设小区的时候，将房子里都加上无障碍设施，可以实现居家养老。如果在小区里加入日间照料中心，可以实现社会养老。”市房地产行业协会会长黄德文表示，目前北京、上海等一线城市都已经有了比较成熟的养老地产项目。“养老地产做得比较好的有万科，他们现在已经在新建小区里建立老人食堂、娱乐中心，并提供相应的物业服务。就算老人是独居，也不必担心日常起居。江门房地产市场比较单一，在目前转型升级过程中，养老地产的确可以成为发展的新方向。”
广州美吉地产总经理汤建军认为，从目前江门城市发展及观念来看，本土养老地产的市场需求应该不大，但江门是个工业区少、天然环境优美的休闲城市，养老宜居，可发展针对珠三角地区市场的养老地产。
记者发现，近年来，外地不少房地产企业纷纷表示要为老年人建房，包括万科、保利等龙头房企均抛出养老地产发展计划，持有相应的养老物业，以提供相应的物业服务进行收费，改变过去仅靠卖房发展的模式。
“卖房是一次性的生意，持久提供养老服务，收取费用是长期的生意。房企从过去的卖房迅速回笼资金模式，逐渐向持有物业长期收入发展模式转变。”黄德文说。统计显示，现已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。
养老地产如何发展？
目前，中国在养老地产方面先行先试的“北有太阳城，南有亲和源”，指的便是北京的太阳城和上海的亲和源。公开资料显示，亲和源以会员制模式扩张，参考当地房价的7折缴纳会费，成为亲和源会员，拥有公寓的使用权，每年还要缴纳一定额度的年费，才能享受服务。
虽然养老地产至今仍未形成清晰的开发和盈利模式，但地产商们显然不希望错过这块“大蛋糕”，纷纷将养老地产开发纳入公司的规划之中。保利地产成立养老产业专业管理公司，希望在养老地产这一新市场上实现重点突破；远洋地产也成立了养老地产事业部，级别和住宅、商业地产的地位等同；位于青岛的新华锦集团正式启动了其养老地产项目新华锦·长乐国际颐养中心，据称该项目是“老年产业进驻社区”社会化养老示范项目。
地产评论家顾冰认为，“想喝牛奶，为什么非要牵一头奶牛回家？”开发商必须想办法说服消费者。对大多数房地产开发商来说，并不想把旅游、养老地产做成个租赁型项目，还是想做成“销售型度假休闲产品”，或是租售并举。业内人士指出，虽然江门养老地产未必可以像大城市那样发展，“但至少可以在物业服务上学习改进。”
养老地产的难点并不是风景、开发或豪华，而在于服务。住宅卖完就了事，而养老地产卖出只是漫长流程的开始。以养老地产为例，养老服务包含许多方面，从《规划》来看，主要包括对健康老人、半失能老人以及失能老人不同程度的照料，从基本的洗衣做饭到专业化程度较高的康复医疗，这显然已经超出了房地产开发的传统范围。
与一般的住宅和商业地产相比，养老地产的投资流程更长，管理、运营过程更为复杂，维护费用也更高。养老地产的核心竞争力不是开发能力，也不是投资能力，而是管理能力。
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