[摘要] 市住建局日前发布江门中心城区（蓬江、江海）第一季度楼市分析报告，披露楼市的开发、成交、价格等重要数据，并对相关数据进行了分析。该报告认为，今年第一季度，中心城区开发投资同比略增，项目建设进度有所加快；市场供应稳中趋紧，库存量明显下降；市场成交持续活跃，二手房交易3月创天量。江门楼市超预期“飘红”。
核心提示：
市住建局日前发布江门中心城区（蓬江、江海）季度楼市分析报告，披露楼市的开发、成交、价格等重要数据，并对相关数据进行了分析。该报告认为，今年季度，中心城区开发投资同比略增，项目建设进度有所加快；市场供应稳中趋紧，库存量明显下降；市场成交持续活跃，二手房交易3月创天量。江门楼市超预期“飘红”。
报告分析认为，在实体经济尚未完全复苏，且中央加大房地产调控力度的背景下，江门中心城区楼市仍出人意料地保持活跃，但“新国五条”出台后，市场出现的一些非理性现象值得回味和深思。随着政策“空窗效应”的减弱，预计二季度市场热度将有所减退，同时供应量有望稳步增加。
报告指出，季度中心城区批准预售商品房项目共14个，其中新开盘项目5个。未来2-3年内商品房潜在供应量约400万平方米。潜在供应量是指已经取得市发改局的立项批文尚未申请预售或现售的房屋。
季度中心城区共批准预售面积27.39万平方米，同比增长15.2%；其中住宅面积23.63万平方米，同比增长4.3%；商业面积3.76万平方米，同比增长229.8%。从批准预售的住宅套数来看，季度共有2267套获批预售，同比增长19.4%；其中洋房2249套，同比增长27.3%；别墅套数18套，同比下降86.5%。
从供应的区域来看，集中度有所降低，分布较为均衡。北新区和江海区占比较大，分别是32%和41%；滨江新区作为未来发展重点，供应占比逐渐提高，季度占比10%。老城区以及杜阮的分别占一季度供应的9%和7%。
报告分析认为，今年初，特别是春节前，开发企业推货意愿较强，春节期间基本以消化存货为主，3月份的供应恢复至相对正常的水平。值得注意的是，季度大面积（144平方米以上）、别墅等户型供应套数比例仅为3.5%，比去年同期大幅下降13%。
一手住宅：120平方米以下户型占成交量的七成
报告披露，江门中心城区今年季度的商品住宅成交量基本延续了去年下半年以来的活跃势头，连续三个季度较为稳定地保持在30万平方米以上的较高水平。今年季度成交面积为31.31万平方米。2012年第三季度和第四季度的成交面积分别为30.7万平方米和31.65万平方米。
住宅价格方面，单月的成交均价“高开低走”，逐步回归平稳，详细见表格。
从成交的户型来看，中小面积户型（120平方米以下）成交比例高达七成，比去年同期增长13%，比去年全年增长6%。据了解，今年季度，90平方米以下洋房户型成交比例为28%，90－120平方米的比例为42%，120－144平方米的比例为16%，144平方米以上的比例为11%，别墅的成交比例约为4%。
从成交的区域来看，北新区成交比例进一步下滑至不足四成。滨江新区开始发力，比例已超过老城区。北新区成交比例为37%，江海区为33%，老城区为9%，滨江新区为12%。
从季度的成交来看，楼盘品质的提升及开发企业促销力度的减弱，使成交单价区间明显上移。季度4000元/平方米以下的成交比例为5%，4000－4999元/平方米的为9%，5000－5999元/平方米的为37%，6000－6999元/平方米的为31%，7000元/平方米以上的为17%。
以上价格段成交的比例，2012年的成交比例依次为5%、16%、43%、24%、12%。
二手房：数据全面暴增
报告分析指出，季度二手房成交创下天量，主要是由于3月份“新国五条”的个税地方细则未出台，催生了大量因担忧交易成本上涨而入市的恐慌性需求，导致成交量“井喷”。3月中心城区二手住宅成交1785套，环比增长485.2%，同比增长444.2%；成交面积为17.40万平方米，环比增长463.1%，同比增长483.9%。3月的单月成交量已占去年全年的35%。
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