[摘要] 中央经济工作会议强调需要解决好住房问题，全国城镇化工作会议提出“盘活存量”。
中央经济工作会议强调需要解决好住房问题，城镇化工作会议提出“盘活存量”。
房地产调控将更趋灵活和市场化
从十八届三中全会到上周闭幕的中央经济工作会议、城镇化工作会议，三次会议及有关文件都没有明确提及“房地产调控”，但在业内人士看来，有关文件精神多处都与房地产相关。万达集团董事长王健林在接受记者采访时就表示，城镇化是一定离不开房地产的，当然不能说城镇化就是房地产。
未来，在今年中央一系列精神指导下，房地产调控也将趋向市场化，趋向灵活。
未来调控将更注重差别化
中央经济工作会议提出，要努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。
许多业内人士都注意到，从今年10月中央政治局第十次集体学习时，习近平总书记强调加快推进住房保障和供应体系建设开始，中央不再明确提到房地产调控，也不再提及调控房价。
高盛高华证券认为，此次中央经济工作会议并未表示需要“调控”房地产市场，而是强调需要“解决”住房问题。微妙的差异或许反映出，为了保障住房民生，政府的实时工作重点在于增加供应，而不是限制需求(因此也无需明确强调对房价的调控)。
中国房地产业协会副会长朱中一在接受记者采访时谈到，2013年的楼市调控相对于以往有了很大改善，例如今年四季度多个城市出台调控措施，这就是中央分类指导的结果。而在过去，中央因地制宜对地方进行差别化分类指导是不够的。
在朱中一看来，侧重于房价调控，是过去10年房地产调控的一大不足。此外，国家层面缺少房地产中长期制度、顶层设计滞后、行政性措施较多，对地方差别化指导不够也是不足之处。
而从中央经济工作会议公报看，“努力解决好住房问题”取代了房地产调控的提法。朱中一认为，未来在调控方式、手段上会有改进。包括对地方调控进行分类指导、坚持前10年调控提出的差别化的税收和货币政策、包括将房地产调控融入改革等。
■ 焦点
一线城市宅地供应预计增加
中央经济工作会议明确提出，特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。城镇化工作会议也提出，要提高城镇建设用地利用效率。
对此，中国房地产业协会副会长朱中一表示，特大城市房价上涨压力大、供需失衡是直接原因，供应不足首先是供地不足。未来特大城市容积率提高将是趋势，类似别墅等低密度、低容积率住宅供地应该越来越少。
根据北京近年来年度供地计划，商品住宅用地在总供地计划中占比呈现总体下降趋势。2010年，商品住宅用地1250公顷，在总用地中的占比为19.5%；2011年-2013年的占比分别为18.8%、14.9%和15%。
业内预计，根据中央经济工作会议精神，北京住宅供地比例将上升。
房企直接融资比重将增加
中央经济工作会议提出，做好明年经济工作，必须继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。同时指出，要改善和优化融资结构和信贷结构，提高直接融资比重。
早在今年10月，住建部政策研究中心与高和资本联合发布《2013民间资本与房地产业研究报告》就介绍，房地产直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，直接融资资金总额在8年间增长了6.5倍。
高和资本董事长苏鑫介绍，2013年，房地产直接融资占比增加的趋势还在扩大，房地产信托新增规模占比信托总量明显增长。
业内人士告诉记者，包括发债、上市、私募等都属于直接融资，信托通常也被认为是直接融资，银行贷款则是间接融资。
一线城市“限购”不会很快退出
城镇化工作会议提出，要全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。这一表述与十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》是一脉相承的。
对于严格控制特大城市人口规模等精神，住房和城乡建设部政策研究中心原主任陈淮日前表示，限购政策也可以理解为控制城市规模走势的一种办法。
中国房地产学会副会长陈国强也认为，从城市发展角度，户籍政策是差别化的，限购这样的行政手段仍然会沿用。
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