[摘要] 业内人士分析认为，受季节、银行信贷紧缩等诸多因素影响，全国商品住宅成交量近期出现“普跌”。继杭州、常州、温州等城市出现楼盘降价现象后，多地房企先后推出超“低首付”营销措施。超“低首付”营销在江门并不稀奇。记者翻查资料发现，天鹅湾在2011年就利用超“低首付”的策略撬动了成交量。
滨江新区的月珑湾首付10万元起，外海翡翠华府首付“只需一成”……近期，精明的看房者向本报反映，江门中心城区多个楼盘推出了超“低首付”的营销策略，“只是有些打了广告，有些是暗地里执行”。记者采访发现，江门中心城区有多个新盘和尾盘使用超“低首付”手段吸引市民置业，超“低首付”相当于开发商为购房者“垫首付”，抑或说借钱给购房者满足银行贷款要求。
业内人士分析认为，受季节、银行信贷紧缩等诸多因素影响，商品住宅成交量近期出现“普跌”。继杭州、常州、温州等城市出现楼盘降价现象后，多地房企先后推出超“低首付”营销措施。超“低首付”营销在江门并不稀奇。记者翻查资料发现，天鹅湾在2011年就利用超“低首付”的策略撬动了成交量。
房企提前“贷款”给购房者
对外海翡翠华府“首付只需一成”的营销策略，该楼盘销售经理许伟娇解释说：“这个措施针对的是初次置业者，让他们先首付一成，到正式办手续再交清剩余的两成首付款。不是初次置业的客户就需要按照原来的首付方式付款。”
月珑湾副总经理刘辉表示，首付10万元起是针对初次置业者的，可以分两期，期可以先给10万元，剩下的要在3个月至半年之间交完。
蓬江区某楼盘在处理尾货时也推出了“全部房款分期付”和“首期分期付”的策略，但时间限制在一年内。
业内人士分析认为，部分楼盘的超“低首付”促销方式，实际上是在帮购房者“垫首付”，也就是开发商提前“贷款”给购房者，而且不需要购房者缴纳“利息”。业内人士提醒，即使可以分期付款，也要根据自己的实际经济能力来购房，不能冲着当前的“一成首付”去购房，这可能导致后来还不起房款，出现违约或断供的情况。
超“低首付”未引起市场强烈反应
许伟娇透露，他们推出“首付只需一成”的策略，主要是针对古镇的客户。“古镇做生意的人通常在3、4月份会出现一些资金流的问题，为了方便这部分客户，我们决定在这个节点推出‘降首付’的措施。这个措施大约会持续到5月份。”许伟娇说，一些客户比较认同这个措施，认为这个措施比较符合他们的实际，既可以买楼，又不用压住做生意的现金。
刘辉表示，月珑湾推出“首付10万元起”的营销策略后，实施效果并不理想，市场反应比较平淡。对于这种结果，刘辉给出了自己的看法：“对于一般的购房客户来说，在3个月到半年能拿出10多万元的毕竟很少，‘低首付’只是一种宣传手段，用以吸引客户。”
对此，江门市房协会长叶泽权表示，江门再次出现超“低首付”的营销策略，只是个别房企针对各自项目的灵活处理手段，对整个江门楼市的影响不会很大。“这也是在三、四线城市房源供大于求的情况下，开发商吸引观望客户的一种方式。”叶泽权说。
广州美吉地产总经理汤建军认为，超“低首付”的促销方式并不鲜见，早在上世纪90年代就出现了，2002-2003年房地产市场供大于求时曾大量地出现。汤建军说：“江门出现几个‘垫首付’的楼盘只是个案，不会在市场上蔓延。目前江门房地产市场上持观望态度的置业者的确增加了，原因是他们看不清市场走势，期望房价下降。目前人民币贬值导致资金流出，资金不再大规模投资房地产，的确利空房地产，但中国的房地产市场未来一二十年还是有需求的，所以自住型的置业者要抓紧时机购买。”
噱头大于实质背后存风险
2011年“十一”黄金周，天鹅湾推出了“首付只要一成”的购房措施，这是江门个为购房者“垫首付”的楼盘。市房协顾问律师李建中当时就提醒市民，“垫首付”作为开发商的一种营销手段，虽没有违背合同法等基本法律，却存在一定的政策风险。
资深业内人士陈先生认为，开发商愿意“垫首付”，无非有两个原因：一是在银行信贷紧缩的市场背景下，开发商短期内资金压力比较大，通过为购房者短期内“垫首付”，可以套取银行贷款来缓解公司财务方面的压力，或为自己拿地扩张准备更充足的资金；二是将“垫首付”作为一种营销手段，来吸引更多的购房者，最终达到楼盘快速成交的目的。
业内人士分析指出，“垫首付”该类手段往往“噱头大于实质”。有案例表明，“垫首付”或者“分期付款”，是开发商与购房者的另外一种借款关系，如果合作银行不知情或者合同造假，将有可能会被金融机构认定为骗贷。
开发商“垫首付”，意味着将部分原本不具备购房能力的购房者，提前推向了市场，但是这种方式给予的还款期限相对于普通银行借贷期来说比较短，需要购房者在短时间内偿还剩余房款给开发商，这对于买家的资金压力实际上并没有起到太多的缓解作用。
业内人士指出，当年美国的次贷危机正是由于首付过低导致的。资料显示，正是基于此，央行在2001年便做出了“严禁零首付个人住房贷款”的规定。随后几年，银监会也多次叫停“零首付”或者“低首付”的违规现象。
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