[摘要] 保障性住房建设骤然提速催生了巨大的资金缺口，至少8000亿元需要通过社会融资解决，但“无利可图”的保障房开发让各路资金望而却步。“政府急、民间冷”的现状如何改变？能否通过融资模式创新“点石成金”？一些先知先觉的民间资本已经开始积极探索。
首只公租房基金“蠢蠢欲动”
记者了解到，我国支以民间资本投资为主的保障房建设投资基金———建银精瑞公共租赁住房建设投资基金即将成立，目前已报送至国家发展与改革委员会并抄报住建部。
建银精瑞公租房基金拟采取股份公司制设立，由工商联房地产商会牵头组织一批合格企业共同发起组建。基金的操作模式是，政府用一定幅度的优惠价格供应土地，再由基金出钱拿地，委托开发商承建、运营管理，建成后以租金和政策性补贴向投资者返利。
李晓东向记者透露，基金首期募集资金不低于100亿元，未来3年内，在范围内选择符合基金投资条件的项目，投资建设数百万平方米的公共租赁住房，并在第7年退出。
基金筹备得到众多房地产开发商积极响应，华远地产、路劲地产、复地集团、华润置地等中国知名地产企业都是基金发起人。李晓东说“开发商面临不少社会压力，也想建保障房，但有心无力，赚多少钱不是关键，关键是压不起那么多资金，相对于让其出钱，还是出力更为重要。”
香港路劲地产集团主席单伟豹认为，投资保障房建设是大势所趋。企业要跟着市场需要去改变，中国未来的大形势将以内需为主，对于房地产企业来说方向性调整势在必行。
“虽然不少房地产企业在向商业地产转型，但商业地产所需的核心位置已经没有地了，与其要转向二、三线城市开发商品房，不如转向一线城市公租房这个大市场。”中新地产总裁朱军如是表示。
用适度政策性金融杠杆“点石成金”
公租房基金100亿元的投入，对8000亿元资金缺口来说显然杯水车薪，但却提供了一个可行、可参考复制的操作模式，即成立专业管理团队及操作平台，设计合理投资回报方案，整合各方资源。
合理回报下，资金募集就不是难题。根据李晓东介绍，测算率时，以北京、上海、杭州、广州、深圳5个房价的城市为样本，做最坏打算，率5%，率有望达到12%。
任志强对记者表示：“建银精瑞基金率预计有6%-8%，甚至10%，地方政府在巨大目标压力面前，可能拿出更多优惠条件。”
其它商业机构也在思考不同融资渠道与模式，以机制灵活著称的信托公司就是另一股资本力量，目前中信信托、平安信托、中粮信托等信托公司都已开始探索保障房融资。
一位信托公司高层人士告诉记者：“我们已经有了可行的操作模式，配合政府适度支持，在目前房地产信托年化率动辄10%背景下，可做到保障房信托仅比普通房地产信托率低一个多百分点，这是相当不错的回报。”
不论公租房基金还是信托资金，其率均受诸多变量影响：包括获得房源的成本，公租房租金价格，财政贴息幅度，税收优惠政策的延续性以及退出方式等等。因此，不少专家表示，要想进一步吸引社会资金进入保障房建设，政府配套支持不可少。
李晓东说，财政政策方面，希望能获得财政贴息和税收优惠，虽然国家政策已经提出要给予贴息支持，但实施细则还未出台；土地政策方面，希望政府给予一定价格优惠，同时适当提高容积率；金融政策方面，对符合相关条件的机构，希望国家政策性银行能提供政策性贷 款 ； 在 基 金 到 期 退 出 时 ， 考 虑 支 持 基 金 资 产 以R EITs方式在资本市场退出。
北京大学房地产金融研究中心主任冯科建议，政府可用“瘦肉搭肥肉”的方式让房地产商获得合理。让开发商从公租房上投入，在配套的商业地产上获利。
“政府要做的，不仅是投入资金，更重要的是给市场一个杠杆，以政策撬动民间资本的积极参与。”贝塔策略工作室合伙人杜丽虹说，现在并非是缺乏公租房的投资资金，而是缺好的制度。如果能适当地启动政策性金融杠杆，通过税收优惠、税收返还、利息补贴、增信担保等方式引导民间资本进入保障房建设，将起到“点石成金”的作用。
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