[摘要] 8月1日，国务院督察组抵达江门。虽然是房地产市场规模较小的三线城市，江门也受到特别关注，成为继广州、深圳后在广东调研的第三站。据中国政府网消息，国务院决定从7月下旬开始，派出8个督查组，对北京、上海、广东等16个省市贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。
8月1日，国务院督察组抵达江门。虽然是房地产市场规模较小的三线城市，江门也受到特别关注，成为继广州、深圳后在广东调研的第三站。据中国政府网消息，国务院决定从7月下旬开始，派出8个督查组，对北京、上海、广东等16个省市贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。
此次督查对于一些有涨价苗头的热点地区来说，区域内的房地产商们不得不重新谨慎地审视自己的定位；而对于本处于价格低洼带的江门来说，则是以平稳应对一切变数。近日，记者采访多位业内人士，他们均表示督察组的到来不会对江门房地产业造成太大的震动，因为江门楼市比较规范。
对于中央政府的“落地”调查，广州美吉地产代理有限公司总经理汤建军表示，中央政府对房价的控制，以及目前区别性的政策释放是非常合理的，业内人士应以开放理性的心态去看待。汤建军认为，中央在使用严厉的调控手段挤压楼市泡沫的同时，适当放活刚需是理性的政策思路，“现在有很多刚需，买卖是有需求的。”
针对目前部分卖得好的楼盘存在升价的苗头，汤建军认为，现在升价并不符合市场规律，因为目前市场仍存在很多积压的存量房，特别对于一些高端、偏远的楼盘，如果升价的话，将导致存量房无法卖出去，这样整个市场会产生混乱。
在搜房数据监控中心监测统计的37个大中城市中，6月有25个城市的成交量环比出现上升。而北上广深四大一线城市6月共签约商品住宅逾3.3万套，同比涨幅超60％，四个城市的签约成交面积均刷新其在今年的单月成交纪录。
房价方面，国家统计局发布“2012年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”的数据中显示，与5月相比，70个大中城市中上涨的城市有25个，比5月多了19个。价格环比上涨的城市个数创下11个月来的新高，特别是进入今年4月，上涨的城市个数连续增加。汤建军担心，房价上升会给市场带来泡沫，并导致政策反弹，对房地产业进行更深的打压，从而形成恶性循环。事实上，近期国家对房产调控密集表态，仅6月～7月两个月的时间内，国家相关部委就进行了9次坚决不放松房地产调控的表态。
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三四线城市楼市亟需规范
“一线城市的楼市经过两年的调控，相对规范很多。真正更需要规范和关注的，是内地的三线城市和四线城市。”怡福地产策划总监谭华驹认为，此次督察组的调查不只是针对一线城市，“过去的调控较为重视一二线城市，因为过去几年里这些城市楼价的涨幅较高。而实际上，很多三四线城市楼价的上升幅度并不少，按照当地的经济发达水平，购房是有相当压力的。”
据了解，此次督查组的督查重点包括住房限购措施执行情况、差别化住房信贷政策执行情况、住房用地供应和管理情况、税收政策执行和征管情况。督查组将深入有关部门和机构核查政策落实情况，实地查看商品住房项目，听取基层群众意见和建议。对落实房地产市场调控政策措施有偏差、不到位的，国务院督查组将督促进行整改。
尽管督察组“落地”调查的消息传来，但江门房地产商们却非常有信心应对可能的督察组检查。“江门楼市是比较规范的，一直贯彻执行中央的调控政策，是比较典型的正面例子。”一地产商这样表示。汤建军也认为，即便督查组来江门调查，对江门的影响也不大，因为江门楼市处于平稳状态，价格处于5000～6000元/平方米的低洼均价范围内。谭华驹则进一步表示：“江门现阶段还是处在市场平稳健康向上、成交活跃的阶段，这是比较理想的一种状态，开发商目前还不至于会有太大的改变来打破这样的平衡。”
但也有开发商表示，督察组的调查短期内可能没有什么影响，但具体还是要看督查组回去之后再出台的新政策，这样才能确定对楼市真正意义上的影响。
江门楼市或现量价齐升现象
“政策收紧也许会表现在出台房产税上，而其他政策则会跟现在差不多。”一业内人士表示，江门楼市应该不会出现量价齐跌，而且预计明年将会放松调控政策，“如果继续调控下去，整个楼市都会崩盘。”
而另一地产商则从江门的供需情况推测，量价齐跌不仅不会在江门出现，反而可能出现量价齐升的现象：“目前蓬江区的住宅供应量较少，以后必然会出现供不应求的情况，量价齐跌应该不会出现，反而会出现量价齐升的现象。”
而对于任志强的“房价将会出现报复性反弹”的断言，谭华驹认为在江门不可能实现，因为目前房地产商普遍以求稳心态为主，不希望打破现有的理想局面。近期江门房地产市场活跃，不少楼盘的推货量以及成交量增加。江门市住建部门的数据显示，2月起连续两个月的成交量出现明显回升，5月成交量则创去年8月以来的新高。
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未来3年中小户型仍是主流
对于未来楼市如何健康发展，开发商纷纷或立足全局或立足本土提出建议。有开发商认为，主要还是看调控政策，应该从卖地政策开始抓起。还有开发商则表示，政策应遵循市场规律的原则，让市场之手去调整楼市，楼市才会健康发展。
谭华驹更加细化地提出楼市健康发展的三点建议：首先要健全法规，确保买家卖家均能保障相应的权益；其次，开发商要从户型设计、小区规划开始，更多地站在消费者的角度，做一些真正为买家的实用性着想的设计，而不是盲目做豪宅，谭华驹预计未来3年中小户型仍是市场的主流；最后，谭华驹希望政府能重视改善型住房里面的刚需族，让这部分实实在在要换房需求的客户“居者有其屋”。
而汤建军则从市场的供应结构和需求结构入手，认为楼市旧货可进行适当的优惠促销活动。“从供应来看，目前积压的都是此前的一些房源库存，价格偏高。而新推的楼盘价格定位比较合理，走量不错，旧货可考虑适当进行促销。”他表示，目前刚需在释放，但并不表示二次、三次置业需求不存在，改善型和享受型依然存在，高价的房源稍作促销，迎合改善型和享受型的客户，整个市场就能得到平衡。
记者观察
江门开发商心态趋于理性
近期江门市场活跃，楼市成交频频出现“日光盘”、“夜光盘”。但笔者以为，这并非是投机性需求造成的，而是在经历过调控之后刚需在释放。
笔者在采访过程中发现，江门的房地产开发商普遍保持着一种理性清醒的心态。经过调控的洗礼后，他们的心态更多地转变为求稳，而非房价上涨得越高越好。
有开发商在育德上院出现“夜光盘”现象后，甚至呼吁业内：“近期江门楼市明显回暖，育德上院仅2售完的启示不仅仅是提振了市场信心，其合理的价格定位也是很关键的，希望发展商要保持清醒的头脑，不要因为‘夜光盘’的热销而贸然提价，才能保持市场的稳定和繁荣。”
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