[摘要] 2011年10月，张小姐在某开发商售楼处认购了一套商品房，认购书对房屋位置、面积、价款、签订商品房买卖合同的时限等都进行了约定。
Q1：定金引起的认购书纠纷
案例：2011年10月，张小姐在某开发商售楼处认购了一套商品房，认购书对房屋位置、面积、价款、签订商品房买卖合同的时限等都进行了约定。李小姐当天交付了2万元认购定金。然而，当李小姐如约前往售楼处签订合同时，却发现开发商在购房合同补充协议中有许多内容显失公平，例如交房、办证的免责条款，无法办理按揭款购房者应3日内以现金补足等。由于李小姐接受不了这份不公平的购房合同，拒绝签字。随后，开发商通知李小姐没收其定金，李小姐将开发商告上法庭，请求判决开发商双倍返还定金。
解析：依据院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
结合本案，开发商在事先未告知的情况下，要求李小姐签订有不对等条款的合同，侵害了购房者的合法权益。在李小姐提出合理异议后，开发商拒绝协商变更合同条款，并单方提出没收定金，因此，致使购房合同不能签订的责任在开发商，依照上述法律规定，开发商应当双倍返还购房者定金。
Q2：开发商办证
案例：2010年李先生某小区购买了一套商品房，2012年9月交房并已入住，但开发商至今不给办理房产证，这种情况下，该怎么办？
解析：首先，要看购房合同中关于交付房产证时间的约定，有约定的依约定，没有约定的依法律规定。根据院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，自合同订立之日起（预售房为交房之日起）90日内，购房者应取得房屋权属证书，否则就可以追究开发商的违约责任。
其次，如果超过约定或法律规定的期限，由于开发商原因购房者没有拿到房产证的，购房者可以向开发商主张办证的违约责任。合同明确约定了办证违约金的，依合同约定主张，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准主张办证违约金。
律师提醒广大购房者在签定购房合同时一定要明确办理房产证的时间及违约责任。在商品房交付后，购房者应要求开发商及时办理房产证，过了约定或法定期限后，开发商还是没有办理产权证的，购房者可以要求退房并追究其违约责任。如果不想退房，则可以要求开发商承担违约责任或赔偿损失。
Q3：房产面积差异纠纷
案例：2012年1月王先生购买了某小区房屋一套，在今年2月份开发商交房时，主房面积由120平米增大到近130平米，而车库面积却缩水了近10平米，请问这种情况下该怎么办？
解析：根据相关法律规定，出卖人交付使用的房屋面积与合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：1、面积误差比值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人以此请求解除合同的，不予支持；2、面积误差比值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
车库作为主房相对独立的房产组成部分，一般是以合同附件的形式进行约定。因此，对于面积差异的处理应根据商品房买卖合同及附件中的约定，如无约定或约定不明确的，主房和车库应按上述原则分别处理。
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