[摘要] 近日，江门的商业地产话题不断。一是江门义乌小商品城人气不足，其经营模式能否适应江门遭质疑。二是奥园·外滩公布项目产品规划，其全新的休闲旅游商业形态备受关注。三是江门万达广场奠基，其中高档的城市综合体定位，让业界对其更为期待。
有专家认为新商业模式能否突围要看开发商软实力
近日，江门的商业地产话题不断。一是江门义乌小商品城人气不足，其经营模式能否适应江门遭质疑。二是奥园·外滩公布项目产品规划，其全新的休闲旅游商业形态备受关注。三是江门万达广场奠基，其中高档的城市综合体定位，让业界对其更为期待。
商业地产供不应求
“去年至今，市中心部分商铺的租价普遍上涨30%，甚至更高。”江门市东鹏房地产中介公司何梅珠经理告诉记者，江门商业地产的租价持续攀升，目前，育德街一间50平方米不到的临街商铺，现在已经涨至了3500元/月，而去年租金还只要2800元/月。写字楼租价也普遍有10%~20%的提升，目前租价普遍涨至20~30元/平方米/月。
何梅珠表示，商业地产租价的提升速度远比不上售价，去年至今，市中心二手商铺、写字楼等商业地产的售价普遍上涨高达50%。特别在北新区，新楼盘周边的新铺，虽然尚未有足够的人气，但售价已经高达2万元/平方米，而育德街等一些已经逐渐成熟的街区，二手临街旺铺的售价普遍都要3万~4万元/平方米，内街的商铺的售价也要2万~3万元/平方米，而位置最差的边角位商铺的售价也1万~2万元/平方米。“江门二手商业地产的租售价格都大幅度上涨，优质地段的商铺，无论租售都经常供不应求。”
新旧项目争夺城市商业资源
“江门商业发展的速度与其城市发展速度并不匹配，商业形态比较落后。”江门市房地产分析师王先生认为，目前是江门市商业发展的第三阶段。
2003年开始，江门房地产市场进入高速发展期，而随着益华百货等大型商超广场的出现，江门商业开始从自发形成的露天步行街形式，逐渐过渡至中大型的商超、百货饮食等混合的商业中心形态。但江门商业的发展水平并没有得到质的飞跃，新型商业中心因其规划、定位、经营模式等并没有与此前的步行街拉开太大的竞争优势，造成长时间未能突围而出。“除了初步具备现代商业形态的益华广场，其他商业中心并没有突出的市场优势。”王先生说。
“从商业定位来说，新建商业项目将直接与原有商业中心打擂台。”王先生指出，江门义乌小商品城、江门万达广场和江门奥园·外滩等商业地产项目，其市场定位互不相同，但却剑指江门目前的商业形态。义乌“威胁”的是步行街等经营小商品的临街商铺，万达广场抢占的是中高端商业形态的市场，而奥园·外滩则独具一格，休闲型商业模式为江门前所未有，却能从原有的各种商业形态中分一杯羹。“这些商业项目长远来看将有助于做大江门商业的蛋糕，但在短期内，必然对原有商业格局造成重大冲击，甚至直接抢了目前部分经营不善的商业中心、商业街区的商业份额，让其成为江门商业升级换代的牺牲品。”
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