[摘要] 江门住建局公布2013年中心城区前三季度房地产市场分析报告，前三季度完成开发投资额同比翻了一倍，其中非住宅类增速尤其惊人。受上半年多个大型项目扎堆动工影响，新开工面积同比增加两倍多，超过了2011和2012年两年的总和。未来需关注市场潜在供应量不断扩大可能带来的消化压力的问题。
江门市蓬江、江海区2013年前三季度房地产市场分析报告
（一）、主要指标一览
| 时 间 | 开发 | 新开工面积(万平方米) | 竣工面积(万平方米) | 批准预售面积(万平米) | 商品房成交面积(万平方米) | 商品房成交金额(亿元) | 存量房成交面积(万平方米) |
| 2013年前三季度 | 72.02 | 338.43 | 114.38 | 123.28 | 117.44 | 82.53 | 85.16 |
| 同比（%） | 99.7 | 240.9 | 58 | 42 | 43.5 | 66 | 92.9 |
（二）、概述
1、开发企业投资力度明显加大，新开工面积暴增。
2、市场供应量三季度明显增加，供应产品逐渐多元化。
3、市场成交持续活跃。房价涨势稳中愈趋明显。
（三）、开发投资
前三季度完成开发投资额同比翻了一倍，其中非住宅类增速尤其惊人。受上半年多个大型项目扎堆动工影响，新开工面积同比增加两倍多，超过了2011和2012年两年的总和。未来需关注市场潜在供应量不断扩大可能带来的消化压力的问题。
| 时 间 | 开发投资 （亿元） | 新开工面积（万平方米） | 竣工面积（万平方米） | 施工面积（万平方米） | ||
| 合计 | 其中住宅 | 合计 | 其中住宅 | |||
| 2013年前三季度 | 72.02 | 40.33 | 338.43 | 150.67 | 114.38 | 781.73 |
| 同比（%） | 99.7 | 54.8 | 240.9 | 199.6 | 58 | 51.2 |
（四）、商品房供应
2013年前三季度，蓬江、江海区批准33个房地产开发企业预售商品房项目共33个，比去年同期增加1个；其中新开盘项目14个，比去年同期增加2个。截至三季度末市场待售商品住宅约9200套，未来2-3年内商品房潜在供应面积约530万平方米。
| 时间 | 商品房批准预售 | |||
| 总面积（万平方米） | 住宅面积（万平方米） | 商业面积（万平方米） | 住宅套数（套） | |
| 2013年前三季度 | 123.28 | 100.29 | 22.99 | 9205 |
| 同比（%） | 42 | 24.1 | 285.7 | 41.1 |
注：1、待售指已取得预售许可或初始登记后尚未进行网签的状态。
2、潜在供应量指已经取得发改局的立项批文但尚未申请预售或现售的房屋。
2013年前三季度的商品房供应主要有以下几个特点：
1、供应总量同比明显增加，商业类比重大幅上升。总面积同比增长四成，超过了2009-2012年的任何一年的全年供应量。其中商业类的供应更是出现爆发式增长，所占比重由过去几年的10%左右大幅上升至接近20%。见下表：
| 住宅 | 商业（办公） | 住宅 | 商业（办公） | ||
| 2013年前三季度 | 81 | 19 | 2011年 | 89 | 11 |
| 2012年 | 91 | 9 | 2010年 | 93 | 7 |
2、上半年供应稳中偏淡，第三季度放量大增。见图1。其中9月份单月十多个项目超40万平方米，超3000套住宅集中推出市场，使三季度末库存量迅速回升至相对合理的水平。
图1
3、供应区域分化明显。北新区和江海区占总量的近七成，滨江棠下的比例也大幅上升至接近两成。而作为未来城镇化发展的重点，杜阮、潮连和荷塘等区域开发和供应力度不足的问题应引起重视。
各区域住宅供应面积比例 单位：%
| 北新 | 江海 | 城区 | 滨江棠下 | 杜阮 | 潮连荷塘 | |
| 2013年前三季度 | 38 | 31 | 8 | 19 | 1 | 2 |
| 2013年上半年 | 34 | 26 | 19 | 12 | 4 | 6 |
| 2013年一季度 | 30 | 26 | 15 | 12 | 6 | 11 |
| 2012年全年 | 32 | 41 | 9 | 10 | 7 | 1 |
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（五）、商品房成交
| 时间 | 商品房成交 | ||||||
| 成交金额（亿元） | 成交面积（万平米） | 住宅面积（万平米） | 商业面积（万平方米） | 住宅金额（亿元） | 住宅套数（套） | 住宅均价（元） | |
| 2013年前三季度 | 82.53 | 117.44 | 91.74 | 13.14 | 60.46 | 7857 | 6332 |
| 同比（%） | 66 | 43.5 | 28.7 | 139.3 | 39.5 | 31 | 8.7 |
2013年前三季度商品房成交主要有以下几个特点：
1、成交面积与去年全年持平，其中商业面积增速尤为明显。
2、年内各季度的成交量保持平稳，起伏不大。见图2。一季度市场延续去年下半年以来的活跃势头，连续第四个季度环比增长，二季度稍有回落，三季度在供应量增加和商业类升温的带动下，成交量又回升至接近一季度的高位。
图2
3、多个新推项目的普遍高开使新建商品住宅均价年内出现数次明显上涨。（1、7月的星汇名庭，4、5月的帝豪居和9月的上城摩卡）前三季度累计同比增幅8.7%。 ）见图3
图3
4、区域集中度略有下降，滨江棠下比例明显增加。其成交套数比例由去年的5%大幅增加至今年前三季度的13%，并以微弱的优势超过了旧城区。北新区和江海区的比例都有不同程度的减少。
各区域新建住宅成交套数比例 单位：%
| 北新 | 江海 | 城区 | 滨江棠下 | 杜阮 | 潮连荷塘 | |
| 2013年前三季度 | 37 | 31 | 12 | 13 | 7 | 1 |
| 2013年上半年 | 38 | 30 | 11 | 12 | 8 | 1 |
| 2013年一季度 | 37 | 33 | 9 | 12 | 8 | 1 |
| 2012年全年 | 40 | 37 | 10 | 5 | 6 | 1 |
5、户型结构上半年进一步集中在中等面积段，三季度大户型比例有所增加。
各面积段新建住宅成交套数比例 单位：%
| 90以下 | 90-120 | 120-144 | 144以上 | |
| 2013年前三季度 | 23 | 43 | 18 | 16 |
| 2013年上半年 | 22 | 47 | 18 | 13 |
| 2013年一季度 | 28 | 42 | 16 | 15 |
| 2012年全年 | 24 | 40 | 21 | 15 |
注：“90以下”不含90,“90-120”是指大于或等于90而小于120，其余作类似理解，下同。
6、本市户籍购房者比例上升。由去年全年的60%增至今年前三季度的64%，为近年内的。其中在江海区购房的套数比例为41%，在蓬江区购房的套数比例为73%。
| 蓬江江海 | 新会鹤山台山开平恩平 | 本省外市 | 外省 | 境外 | |
| 2013年前三季度 | 55 | 9 | 12 | 22 | 2 |
| 2013年上半年 | 55 | 9 | 12 | 23 | 1 |
| 2013年一季度 | 54 | 8 | 12 | 24 | 1 |
| 2012年全年 | 52 | 8 | 13 | 25 | 2 |
注：以身份证号、联系地址、手机号码等综合判断购房人的“户籍”。
7、成交单价区间明显上移。单价7000元以上的套数比例由去年的12%猛增至今年前三季度的29%，部分高性价比的中高端项目热销。单价6000元以下的比例则从去年的64%下降至43%。
新建住宅各单价段成交套数比例 单位：%
| 4000以下 | 4000-4999 | 5000-5999 | 6000-6999 | 7000以上 | |
| 2013年前三季度 | 4 | 10 | 29 | 28 | 29 |
| 2013年上半年 | 5 | 11 | 31 | 29 | 25 |
| 2013年一季度 | 5 | 9 | 37 | 31 | 17 |
| 2012年全年 | 5 | 16 | 43 | 24 | 12 |
（六）、存量房成交
| 时间 | 存量房成交 | ||||
| 成交金额（亿元） | 成交面积（万平方米） | 住宅金额（亿元） | 住宅面积（万平米） | 住宅套数（套） | |
| 2013年前三季度 | 26.57 | 81.13 | 21.28 | 58.85 | 5948 |
| 同比（%） | 82.9 | 83.5 | 89.7 | 73.3 | 64.1 |
一季度末大量担忧“国五条”的个税政策地方细则导致交易成本上涨而催生的恐慌性购房需求是今年前三季度存量房成交量大增的主要原因。二、三季度市场逐步回落至去年下半年的水平。见图4
图4
三、趋势研判
2013年前三季度，我市房地产市场已全面走出行业调整期，重新驶上了发展的快车道，主要指标同比均有明显增长，商业地产更是火速升温。市场供求压力正逐步得到缓解。但市场预期未出现明显变化，房价震荡上涨趋势明显，需关注躁动的市场下悄然积聚的风险，地区间发展速度也尚待进一步平衡。
展望四季度，行业希望并预期十八届三中全会出台有关户籍制度、土地制度、房地产税制、政府职能转变等重大的改革政策，将把中国经济发展带向一个新的方向。预计市场供应量会在惯性中有所回落，成交量进入僵持阶段，房价高位盘整的可能性较大。
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