[摘要] 中国经济由高速增长转入中高速增长，这意味着推动经济增长的动力结构在转变。其中，房地产的转变首当其冲。在经济增长速度下行情况下，房地产的评估价值将下降，而不是上升。由于过去在所有物价中房价上涨是上涨最高的，影响消费也是最突出的，因此在未来价格下行中，房价下降也将最明显。
今年以来，影响房价的一些重要因素发生了方向性的变化。一是经济速度下行，土地和房地产价格评估价值下降，预期增值转变为减值；二是贸易增长下降，企业对土地的需求不会扩张；三是政府行为的经济金融环境在转变，不再以GDP论英雄；四是利率市场化过程中的利率中枢下降，增加企业利率负担；五是刚性需求的供给不足已经不存在。
陈炳才：今年以来，影响房价的一些重要因素发生方向性变化
1．经济速度下行，土地和房地产价格评估价值下降，预期增值转变为减值
今年季度经济增长为7.4%，比2013年下降0.3%。我国经济增长速度已经从本世纪以来早期的年增长10%以上逐渐下降到9%。自2011年第四季度经济速度下行到8.5%以后，年内增长速度再也没有超过8.5%。速度下行是一个长期态势，中国经济增长的基数大，增长一个百分点的含义与过去有很大不同。因此，5%到7%的速度相对国际和相对历史的额来说，已经很高，不容易实现。
而经济增长进入中高速度区间意味着推动经济增长的动力结构在转变，房地产的转变首当其冲。在速度下行情况下，房地产的评估价值也将下降，而不是上升。由于过去的房价上涨是所有物价中上涨的，影响消费也是最突出的，因此，在未来价格下行中，房价下降也将最明显。
2．对外贸易和汇率的变化
2012年以来，中国贸易出口增长10%以上很不容易。从额来说，出口基数也已经很大，出口总额已经是世界，每年出口增加1600-1700亿美元很艰难。而增加1600-1700亿美元，增长大体在6%-7%，期望出口再现井喷现象难。外贸的下降，意味着我国通过国际市场化解产能过剩压力作用有限。
过去的10多年，出口高增长确实化解了国内产能过剩，但也带来产能扩张，而且带动了全球产能扩张。而目前产能过剩已经不是相对过剩，而是走向了过剩。在这个背景下，房地产建设所需要的钢铁、有色、水泥、玻璃等价格稳定乃至下降，难以推高房价。贸易增长下降，外贸企业对土地的需求也不会扩张，而这部分企业对土地的需求在过去很大。
今年3月17日中国人民银行将人民币汇率的波动幅度从1%扩大到上下2%，人民币汇率出现了贬值趋势，今年以来已经贬值3%，这对房地产企业的海外融资产生成本压力。以前海外企业融资利率5%-6%，在汇率背景下，企业资金成本很低，而今贬值偿还，利率负担加重，新融资成本和偿还负担加大，也抑制了房地产开发企业的融资。
3．政府行为的经济、金融环境在转变
党的十八大提出要处理好政府与市场的关系，转变政府职能。2013年底，中央城镇化工作会议对城镇化提出了新要求，中央经济工作会议和今年政府工作报告把地方政府债务控制作为今年工作的一个重点。
中央也不再以GDP论英雄，而是更多注重环境、债务和责任追究，有关部门正在落实中央的有关要求。这些制度和政策调整，将改变地方的政绩观和经济行为。那种大肆举债不顾未来的做法将面临审计责任和终身的责任追究。这一切，都将改变地方政府的行为。
今年以来，一些地方信托产品的兑付危机引起了市场的警惕。房地产价格下跌和银行对房地产风险的警示使得房地产资金供给情况发生改变。今年季度，房地产拿到的资金占全部信贷资金的比重比去年同期下降0.3个百分点，而去年同期是上升，这反映了市场的变化，预计后期将继续下降。此外，美国正在逐步退出量化宽松货币政策，这可能导致美元提高利率，吸引部分资金离开中国；或者加大房地产企业的美元融资成本。
4．利率市场化过程中的利率中枢下降，增加企业利率负担
一般认为，利率市场化过程中，利率中枢是上升的，因此，前期高利率融资不吃亏。但观察我国价格、股票和汇率双轨制变化的历史就知道，市场化过程就是使价格不断均衡、下降的过程。目前，虽然存款利率没有市场化，但存款的20%以上已经通过理财等完全市场化了，这部分比例在持续提高，预计中央银行即使不放开存款利率，未来2年人们也会将定期存款转化为理财产品，存款利率的80%将市场化。目前的市场化利率就是很高的价格，实际利率在2%以上，未来上升的空间不大。
随着表内业务的市场化，全部定期存款资金都趋向理财和投资，利率放开之时就是利率下降之时，前期高利率的长期融资在利率下降情况下面临沉重的利率负担，很多信托产品和高利率的长期理财产品面临兑付困难，企业面临偿还压力。
5．刚性需求的供给不足已经不存在
长期以来，一些舆论认为国内的住房刚需很大，供给不足，有些人甚至认为城镇化带来的住房需求繁荣周期将持续到2030年。现在看来，完全不是这样。根据报道，长沙3月底有24万套库存，若加上4个县城，库存量更大；杭州2013年新增供应量首次突破了1000万方，而2009年后的杭州一年就能消化700多万平方米。
2013-2009年我国每年分别销售商品住宅115723，98468，97030，93051，85294亿平方米，合计489566亿平方米，按照100平方米一套计算，有4896万套住房，可以解决14687万人口进入城市，而同期增加的城镇人口不到10000万。即使按照住宅新开工面积与当年销售面积计算，新开工面积2009-2013年大于销售面积154940亿平方米，剩余有1549万套，可以解决4500人口的住房，需要销售一年以上才能卖完。如果考虑2009年以前未出售的商品住宅，这个数量更大。
由此可见，目前的住宅总体已经不短缺了。城区住房价格高，需要住房的青年人买不起，因此而拥挤到郊区县购买。
在总量供给过剩的情况下，房价的下跌就是必然。
如何看待当前房价走向
土地和房价走高，短期能刺激相关产业的发展，但也会带来严重的后遗症。由于房地产价格高，企业不得不提高工资，增加物流成本，不仅城市如此，农村也是如此。内贸企业如此，出口企业同样如此。城市租金的提高，使得各种服务业以及各种生活成本也大大提高。房地产被炒高的经济，是没有前途的经济。房价高，道路成本高，物流成本高，电子商务和产能过剩下，企业价低利薄，房地产集中社会利润，集中银行资金，抬高利率，会把实体经济逼向绝路。
房地产价格下跌的风险，说到底是银行的承受力问题。就银行来说，早在2011年监管部门的调研认为，银行能够承受住房价格下跌50%，不应质疑。
1．住房信贷没有资金链条，下跌风险可控
中国没有实行信贷资产证券化，住房价格下跌，只影响贷款回收，没有其他资产价格下跌损失。银行实行住房抵押贷款时，只给予住房价格的50%进行抵押，不超过70%，即使有违规的，也不普遍。2011年以来房价上涨达到了50%-80%，甚至一倍多，下跌50%对银行没有压力。
2．从经验看，市场可以承受50%的下跌
一些看法认为经济承受不了50%的下跌，经验表明，超过50%的情况都有，不会对实体经济产生多大伤害。回想一下中国的股市，短期内下跌幅度超过60%，当初很多人也有诸多吓人的结论，结果如何呢？什么叫可承受，什么是不可承受？住房价格在下跌的时候，成本也在变化，尤其是土地的价格也在变化，各种成本都在变化，这就是物价下跌。哪里有固定的盈亏临界点呢！上涨能够承受，下降何以不能承受？能涨能跌，哪里有只接受大幅度上涨不接受大幅度下跌的市场！大宗商品价格的大幅度上涨和大幅度下跌不都经历了！
住房价格下跌，也是社会收入重新分配，应该更有利于中低收入阶层，其购买力大大提高，会促进其他消费。
3．从住房购买结构看，社会可承受
分情况看，已经购买了住房的消费者，房价涨跌，其住房的价值就是住。100万的住房上涨到1000万，也不能卖掉住马路，下跌到50万，也不会没住处，房地产价格涨跌与自用购房者的居住权无关，也不影响使用价值。自用购买是住房消费购买的主体，其比重高，总体上房价大幅度下跌，不影响社会安定。所以，住房价格下跌，社会有承受力。
房价大幅度下跌，预期的价格上涨没有实现，用租赁来偿还月供的投资人压力就大了，囤积商更害怕。因此，住房价格下跌有压力的是投机客和囤积商，这是少部分人，但他们的承受力超越普通民众，只是盈利少了。类似企业盈利十年，亏损几年，很正常。
4．从信贷看，银行可承受，普通购买者不会失去住房
房价下跌50%，到底谁受损失呢？，目前已经出售的房屋，开发商不受损失，但对开发商新房源或未出售完的住房利润有影响，但因为以前的暴利，企业有承受力。第二，已经购买的消费者住房账面价值损失了，但他们已经支出首付，以后按期交纳月供可以获得住房所有权，不会丧失住房所有权。
偿还贷款有压力的是投资人或投机人，不能全部偿还。但其中分两种情况：一是有出租收入的，一是无出租收入的。有出租收入的，也付出了首付，且可以有月供，即使偿还不够，银行收回抵押住房，损失有限。无出租收入的，也付出了首付，将来月供有压力，银行收回抵押出售，即使按照目前的1/3价格出售，银行也无大的亏损。其实，目前住房价格下跌50%左右，房价只是回到了2011-2012年的水平，下跌幅度不大。
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