[摘要] 从2009年年末算起，中国房地产最严厉的本轮调控已经持续了一年半的时间。说实话，时间够长了！效果呢？俩字：焦灼。从限贷到限购，各种调控手段财政的、金融的、税收的、土地的可以说用了个遍，但是市场的反应一直呈“焦灼”状态，或者是量跌价不跌，甚至调控稍有放松就伺机反弹，涨势甚至开始从一线城市涨向二三线城市
据经济之声《天下公司》报道，从2009年年末算起，中国房地产最严厉的本轮调控已经持续了一年半的时间。说实话，时间够长了！效果呢？俩字：焦灼。从限贷到限购，各种调控手段财政的、金融的、税收的、土地的可以说用了个遍，但是市场的反应一直呈“焦灼”状态，或者是量跌价不跌，甚至调控稍有放松就伺机反弹，涨势甚至开始从一线城市涨向二三线城市蔓延。大家的心情自然也是在焦灼的等待中起起落落，备受煎熬。
14个新限购城市浮出水面温州客开始抛房；
原北京市华远地产(600743,股吧)股份有限公司董事长任志强承认开发商现金流出现紧张；
京沪广深7月房价环比停涨二三线城市涨势依旧；
一线城市房价3年来首次全面停涨 7月环比降价城市增多。
更重要的是，在等待和猜测了一个多月后，住建部本周发布了限购城市的建议标准，这意味着国家对二三线城市的限购令即将水落石出。
这或许意味着，随着现金流的日益紧张，一直“死扛”房价的开发商将要演绎最后的疯狂！
这当然是好事，等了那么久，不就为今天吗？但事情没这么简单，房价下跌带来了新问题。
说件事，最近北京又有一处郊区的楼盘降价，从6月开始，均价从每平米2万元下降到1.9万元。但是已经购房的周先生说，他去年购买的一套大约90平米的房子时，正是价格上涨最为迅速的时期，每平米已达2万1000元。他说，自己虽然不是投资客，不指望用房子挣钱，但最起码图个实惠。可谁想到才半年，和他相同的房子，不涨就算了，还赔了13万元。所以越想越闹心，并认为，开发商的降价行为侵犯了自己的权益，开发商应该做出像电器销售商一样降价补偿差价的承诺。
这个项目的一期业主普遍表示，虽然目前的降价是国家政策带来的，但现在距离开盘只剩下半年时间，房子一下缩水十几二十万，无论如何接受不了。所以这个楼盘一期的30名业主前些天就把一份补偿意见交给了这个项目的负责人。
也有人觉得是业主有问题：如果你买了房子第二周就涨了3成甚至更多，你还会说不公平？另外，房价上涨了，开发商是不是也可以起诉你要求你返还涨后的房屋差价呢？业主们应该承担买房的风险。
我觉得，如果真的完全按合同规范处理就简单了，但实际上有些问题是需要具体分析的。其一、要看开发商事先在价格上有没有对买房者做出过相关承诺，或者是书面的，或者是口头的。如果有承诺，则业主们要求补偿就并非完全没有道理。但到底该如何补偿也是一个值得商榷的问题。
其二、如果事先没房价保值承诺，买卖楼盘是市场行为，愿赌服输啊按理说开发商如果真能视业主的“无理要求”于不顾也行，关键在于实际操作上恐怕很难做到。你想啊，那么多业主，他闹啊，他天天骚扰你，你怎么办？闹大了会出事，会影响社会稳定，所以你看，富力集团在通州的这家楼盘无奈之下，现在就玩了把“虚”的，给出了一个所谓的“补偿方案”，说补偿可以，但有条件：只要给我拉客户找人来看房，就赠送一个月物业费，如果能成功签约则赠送3年的物业费。老业主们也不傻，看看没有什么实惠，表示难以接受。未来这个问题会怎么解决，还是未知数。
有意思的是，我们真的看到了对老业主进行补偿到底案例。还是在北京通州，华业集团的一家楼盘，房价下跌之后10%，面对业主维权，昨天就宣布，老业主可通过5种途径在原有成交价格基础上享受大约5%的赔偿：返还的折扣款直接冲抵物业费或车位租赁费；车位购置费享受8折优惠，再直接冲抵折后购置款；再购房可直接冲抵新房购房款；无约束换房，可更换至A9号楼（即新推出的特价房）。
而且答应，如果上述方案均不满意，也可无理由、无条件退房。
据了解，这是近期北京多起降价楼盘遭遇前期业主维权案例中，个个明确出台解决方案的项目。
对华业地产(600240,股吧)的这种做法，网上议论很多。站在业主地位的人当然大家赞扬，认为开放商讲人道，有“人情味儿”，但业内人士大多认为，华业地产的行为“太不靠谱”，不符合契约精神，对于市场将带来不好的示范。
而且目前房价很难说就是市场底部，预计大部分项目继续降价的可能性依然非常大，特别是部分郊区，如果再降价又该如何？这事儿有完没完？
著名的北师大教授董藩先生，北师大房地产研究中心主任，在微博上把华业地产被迫推出的补偿方案比喻为 “诺亚方舟”计划。他评论说，如果只站在业主角度讲肯定受欢迎，但换个角度看，这种“补偿”既在法理之外，也在情理之外，随着降价潮的出现，所有买过房的业主都要求赔偿，那可就天下大乱了！
其三、如果纠纷无法解决，购房者放弃房产怎么办？如果放弃房子的人很多的话，就会进一步牵涉到银行还贷和经济的安全与稳定。
国际著名评级机构惠誉在华首席银行分析师朱夏莲最近就表示，假如中国房价下跌50%，情况可能比银监会主席刘明康预想的要糟糕；根据其他国家的经验观察，在极端情形下，不排除出现30%坏账率的可能性。
我们都知道，刘主席说话的底气来自于12%的加权平均资本充足率和1.3万亿的拨备。但国内银行的房地产压力测试常常是静态的、孤立的，仅仅以房地产贷款一项作为指标，其实如果房价真的下跌50%，会对许多行业产生连带性影响，情况会复杂得多，也会严峻得多。
当然，最令人担心的还是因“四万亿”投入导致的地方政府融资债务。事实上二三线城市限购令之所以耗时一个多月还未见分晓，跟忌惮地方政府融资债务有着很大关系。
扯远了。总之，楼盘降价之后导致的业主要求维权补偿的纠纷并非个案。而且我相信，随着房价的下跌和降价潮的出现，类似的纠纷会越来越多，甚至会成为一个普遍的社会问题，也是一个经济和民生问题。所以，我觉得在政策如何应对亟待展开，应该有所准备。
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