[摘要] 2013年全国楼市宏观大环境起伏变幻，而江门房地产市场延续2012年年末的翘尾，以“高开”的姿态全面走出行业调整期，重新驶上了发展的快车道，全年供应量、成交量等主要指标同比均有明显增长，商业地产更是火速升温，市场供求压力正逐步得到缓解。
2013年楼市宏观大环境起伏变幻，而江门房地产市场延续2012年年末的翘尾，以“高开”的姿态全面走出行业调整期，重新驶上了发展的快车道，全年供应量、成交量等主要指标同比均有明显增长，商业地产更是火速升温，市场供求压力正逐步得到缓解。
供应：总量大增刷新近年纪录
数据显示，2013年江门楼市供应总量同比明显增加，总面积同比增长四成，超过2009～2012年任何一年的全年供应量。今年江门楼市供应量创近年纪录，主要是受新开工面积暴增影响，上半年多个大型项目扎堆动工，新开工面积同比增加两倍多，超过2011和2012年两年的总和；前三季度完成开发投资额同比翻了一倍。商业类的供应更是出现爆发式增长，前三季度所占比重由过去几年的10%左右大幅上升至近20%。
另外，市场供应区域出现明显分化，前三季度北新区和江海区占总量的近七成，滨江棠下的比例也大幅上升至近两成。记者从江门住建局官网了解到，江门楼市第四季度的主要放量集中在北新区，江海区和滨江新区也有所增长。
成交：“7字头”房价占比
成交方面，前三季度江门商品房成交面积与去年全年持平，其中商业面积增速尤为明显。一季度市场延续2012年下半年以来的活跃势头，大量担忧“国五条”地方细则而催生的恐慌性购房需求，导致存量房成交量大增。
随后二季度稍有回落，三季度在供应量增加和商业类升温的带动下，成交量又回升至接近一季度的高位。由于10月出现天价成交现象，江门住建局发布的《江门市蓬江、江海区2013年前三季度房地产市场分析报告》中指出，四季度成交量有可能会与三季度一样处于高位。
单价方面，7000元/平方米以上的商品房套数比例由去年的12%猛增至今年前三季度的29%，部分高性价比的中高端项目热销；相应地，单价6000元/平方米以下的套数比例则从去年的64%下降至43%。
本地视野
观点1：2015年底前江门或开征房产税
“党的十八届三中全会公报针对房地产的条文并不多，也没有直接提到调控二字，但这并不意味着没有调控。”江门市怡福地产策划总监谭华驹表示，其预计未来楼市政策将逐步摆脱过去“一刀切”的模式，而是根据城市特性产生分化，并加快探索房地产长效机制的建立，“在长效机制成熟前，为保证楼市稳定，现行调控手段仍将继续实行。”谭华驹认为。
谭华驹认为，房价暴涨的核心原因，不外乎是高速增长的需求、土地供应不足、土地成本的暴涨等因素叠加后产生的结果，“三中全会公报强调了城镇化的合理引导和户籍改革等措施，乡镇居民在原居住地可以享受更多权利，减缓了盲目城市化所带来的暴涨住房需求，从根源上解决了"求"的问题；小产权房问题的解决及农村集体经营性建设用地流入市场体系，则从根源上解决了"供"的问题。”谭华驹表示，这些手段相结合，今后经济宏观调控将更多地采取市场干预的做法。因此展望未来房价，稳定微涨将作为主趋势。
谭华驹认为，未来房价的上涨幅度，会随着改革进一步深化、措施的落实而逐渐收窄，天价地王频出的现象也可得到抑制。“对于江门本土而言，稳定同样是主基调。”谭华驹认为，江门由于控价执行到位，近期内出台楼市新政的可能性不大。
但谭华驹提醒购房者，应正视房产税的问题。据他判断，预计2015年底前，在江门这样的三线城市开征房产税可能会变成现实。“购房者要有“房产税肯定要收”的心理预期，提早做好计划，比如购房时要考虑是否买豪宅，面积大小应怎样尽量规避房产税。”
观点2 ：商业地产火热背后需要冷思考
“今年江门可以说进入了商业地产年。”江门奥园营销总监陈志炎表示，5月万达广场、奥园外滩公馆两个全新项目取得预售证，在住宅供应冷淡的情况下成为市场焦点。上半年商业地产的成交也一片火热，“30售罄”、“开盘狂扫2亿元”、“开盘即售罄”等字眼挑逗着公众的视线；下半年，商业地产持续放量，成交持续攀升，甚至在9月成为拉升市场成交量的主力。
陈志炎认为，商业地产的兴起让江门市场的产品更加丰富多元，整个市场氛围得到明显提升，也让江门开始有了“国际范”的感觉。相较去年产品单薄的市场，今年江门楼市更多样化，大型城市综合体、甲级写字楼、独栋商业体、公寓、SOHO等等，让市场有更多购买选择。
“商业地产是今年江门楼市关注的重点，商业地产的火热在让行业兴奋的同时也让投资者兴奋。但越是兴奋就越要冷静看待，市场的可持续性发展以及购买力是否出现过度透支都值得思考。”业内人士提醒，预期与现实之间的落差也需要经营者和投资者谨慎对待。
上城·骏园销售经理吴美娟表示，商业地产特别是写字楼市场要做起来，一个机会是珠江西岸将形成粤西经济圈。近年来，随着江门经济的发展和招商力度的加大，目前江门写字楼市场已开始吸引一些企业落户江门，给商业地产市场带来活力。
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