[摘要] 2013年对中国房地产市场影响最大的无疑是党的十八届三中全会，公报中虽针对房地产的条文并不多，但有观点认为其中暗藏楼市未来十年的走向。
2013年对中国房地产市场影响的无疑是党的十八届三中全会，公报中虽针对房地产的条文并不多，但有观点认为其中暗藏楼市未来十年的走向。在三中全会公报的5500字中，59次提到改革，44次提到制度，22次提到市场，全文只字不提调控和房价。
但公报指出，经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更 好发挥政府作用。另外，“市场化”、“土地改革”、“财政税收改革”，这些公报中的重要字眼与楼市息息相关，其背后所释放出来的楼市风向标，值得深度解 读。为此，记者特邀数位知名地产专家，解读十八届三中全会的政策走向及其对房地产市场的影响。
知名地产专家韩世同：中国将开启“第四次土改”
十八届三中全会闭幕后，业内纷纷出现对楼市走向的判断推测。对此韩世同表示，三中全会所提出的相关制度改革方向是宏观的，“是从根源性因素给现 在的房地产市场困局解决问题，公报中涉及到的土地、财税以及金融这三大改革制度是一项长效机制，是不断地改革和深化，将会对楼市产生深远的影响，而且其影 响短期内无法预见。楼市以后会怎么样，要综合很多因素一起来分析。”
财税制度的改革方面，韩世同认为，让中央和地方的财权和事权相匹配，从根源上消除了土地财政的问题，“三中全会公报对财税改革涉及较多，我预计，未来财税改革有望在事权与支出改革、税制改革以及预算制度管理方面有进一步突破。”
另外，韩世同认为，公报虽然对金融改革用墨均有限，但这并非意味着金融改革不重要，“实际上，可以看到过去十年，金融改革在所有改革中进展最为 迅速。我认为，决策层此次更多强调市场的决定性作用，而资金改革理顺也是要素价格改革的重要环节，鉴于金改措施央行早前已经出台金十条，肯定市场的决定性 作用意味着金融改革有望继续推进。”
合富辉煌集团首席市场分析师龙斌：从行政干预到市场化还需过渡期
龙斌认为，三中全会公报中提到的“由市场配置资源”，是政府调控楼市思路的转变。目前政府调控手段是“限购、限贷、限外、限价”，行政措施较 多，未来将是市场配置起决定作用。“做到市场配置资源，需要很多条件，包括建立保障体系、土地城乡一体化，以及房地产税的立法等。这一系列制度性的东西先 确立起来，才能够保证市场配置资源。因此，实现这一转变需要一个漫长的过渡期。”
政府在住房供应上实行“双轨制”
另外，公报明确提出，要健全符合国情的住房保障和供应体系。龙斌认为，这表明政府在住房供应上实行“双轨制”，一个是商品房体系，另外一个是保 障房体系，这两个体系组成了未来大的住房供应系统。“十二五规划确定下来的保障房是3600万套，占到商品房供应的20%，五年之内，保障房的供应会占相 当大的比重，从而均衡整个市场的供应体系。”
同时，龙斌也坦言，虽然现在政府调控的方向很明确，是由“市场配置资源”，但看不到具体的目标，“政府也是摸着石头过河的探索阶段，将来必定会出台相关的具体细则。”
小产权房入市被排除在外
十八届三中全会公报提出要建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有 土地同等入市、同权同价。对此龙斌表示，允许农村集体用地、宅基地入市，省去了经过地方政府这一道手，农民的利益得到了更大保障；“可以明确地说，农村集 体用地、宅基地将来有机会进入市场。不过需要先试点，不可能一步到位。而小产权房现在是被排除在外，因为它本身就是不合法的概念。”
至于财政税收制度改革涉及到的房地产税，龙斌直言，虽然现在上海、重庆都已试点房产税，但房地产税大面积推广很不现实。“因为它影响老百姓的利 益太大。从一个城市来看，100个家庭里面，有20到30个家庭在这个城市里面是拥有两套房。在这种情况下，你派生一个税，征收税率还比较高，覆盖人群这 么广，我认为基本上是不可行，或者会遭到剧烈的反对。而且征房产税需要立法，立法需先征求民意。”
广州市博量万天房地产信息咨询有限公司董事长刘文伟：2015年将是房地产市场的重要拐点
“根据行业发展周期、美国加息、人民币贬值等综合原因，2015年将是房地产市场的关键时间段，届时相关政策也将会更加明朗。”刘文伟表示，房 地产行业不是纯粹的市场经济，而是一个资源型、政策性的特殊市场；目前政府决策的主观趋向是趋控型，政府在房地产上的政策手段也将转型为对资源市场的重组 和疏导。
按联合国数据推测，我国的人口红利将在2025年下降到全球平均水平。人口结构的变化将会改变房地产市场的供给需求结构。预计中国人口增速将在 2015年后进入下降通道，以及2020年60岁以上人口将达到2.5亿，这个时间段也将是中国房地产供需结构出现拐点的重要时间窗口。
过去10年，一线城市的房价普遍上涨5~8倍，二线城市也有4~5倍，如今类似的情况已不可重复。刘文伟认为，一线城市人口拥挤、资源集中，而 土地又是不可再生资源，所以，大城市中心地区房价在平稳中有所上升也是必然的。一线城市如要引导人民居住走向，不集中在大城市中心而去周边发展，首先需要 搞好周边的配套。
“二三线城市的购房投资需理性，应根据具体产品的个性化和价格来考量。我和房地产商聊天的时候也提到，应尽量把现有的楼盘售空，2015年将是 一个拐点，等到2015年看具体情况再做下步计划。”刘文伟表示，很多人还是以房地产作为主要的投资方式，因为这么多年下来，房地产的最稳定；而国家 这十年来总是把房地产变成解决经济难题的一个重要手段(尽管不是手段)——每次经济下滑，都是通过政策与银行促进房地产业，而经济过热就打压。十八届 三中全会之后，这样的情况有望得到改善。
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文：未来县域房产发展将更加多元化
对于县域房地产的发展方向，赵卓文预测，在三中全会政策的指引下，未来必然呈现多元化发展趋势。除了常规的商品住宅开发，还将出现农民住宅小区 的开发，县镇商业核心区的发展；当然还有“新土改”带来的新机会，大力发展“产业地产”、“旅游休闲地产”和“泛乡村地产”等。“拥有独特文化底蕴和保存 有古建筑的村落，还将有文化旅游地产的开发。”
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