[摘要] 2013年对中国房地产市场影响最大的无疑是党的十八届三中全会，公报中虽针对房地产的条文并不多，但有观点认为其中暗藏楼市未来十年的走向。
城镇化将为房地产业带来新机遇
随着今年12月我国30年来中央级的城镇化工作会议的举行，我国的城市结构将发生重大的改变。据新华社报道，国家开发银行预计，未来3年我 国城镇化投融资资金需求量将达25万亿元。对此赵卓文表示，虽然短期内未必有这么高投入，但在城镇化推进中，必然引发新一轮的投资高潮，带来房地产业新的 发展机遇。中国房地产业过去10年的黄金期，基本上围绕大城市和中心城市的商品住宅建设发展。未来几年，中国房地产业发展的空间将被拓宽。”
赵卓文称，县镇级的房地产发展处于广东房地产业发展的末端，但其区域辽阔、人口众多，原来大量建筑需要更新换代，发展空间很大；“未来几年县域房地产的发展，很大程度上决定了未来广东县镇的面貌。”
房产税令人无法淡定
展望2014年的中国房地产市场，可以说的不确定因素是房产税的试点扩大和立法进程。三中全会《决定》中提及：“加快房地产税立法并适时推 进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税。”对此赵卓文称：“这意味着房产税在2014年的房地产市场有可能唱‘主角’。”
从现在的情况看来，房产税最快2014年开征，最晚到2020年。面对目前的形势，赵卓文提醒：“2014年~2015年，广州地价将每年有 15%以上增幅，房价也将有10%以上增幅。这两年房价上升，将远超房产税的税率。持有中心区物业的投资者，无论风雨，都应该坚定持有物业。持有‘鬼城’物业的投资者是时候出货了。”
合富辉煌首席分析师黎文江：2016年后“限购”政策才可能退出
十八届三中全会闭幕6天后，广州迅速发布楼市新政“穗六条”。新政规定，二套房贷首付由原来的六成上调到七成，并将缴纳“个税/社保”时限延长 至三年。继北京、上海和深圳之后，广州也出台“穗六条”，标志着一线城市调控政策的全面收紧。那未来政府调控是否会进一步加码？三四线城市政府调控思路又 是怎样？
黎文江估计，“穗六条”出台之后，有两成多的二手买家入市会受到拦阻。其中，社保／纳税不足三年的外地二手买家(以经商客户居多)，约占整体二 手楼市两成左右，而受“二套首付七成”政策影响的买家，占整体二手楼市不足一成。“这可以缓和市场的供求关系，明年广州楼价的涨幅会慢慢缩小，不会像今年 广州市统计局统计的20%那样大。”他预测，“穗六条”的几个措施要到2016年才可以见到效果，也只有到那时，“限购”才具备退出的可能性，政府可能用 交税这种经济手段来取代行政干预。
至于政府对三四线城市房地产的调控思路，黎文江表示，目前三四线城市首先要考虑的是城镇化，而不是楼市调控。“现在一些三四线城市房地产超前发 展，盖了很多房子，但自身产业规模却没跟上，本地也没有足够的产业人口来消化这些房子，造成供大于求。现在开发商都不愿意去三四线城市，都回流到一二线城 市。因此，三四线城市首先要考虑的是城镇化，发展产业，发展工业以及发展GDP。”
世联地产首席技术官黎振伟：政府更重视长效机制建设
谈到十八届三中全会对房地产行业的影响，世联地产首席技术官黎振伟表示：“很多人失望，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》没有提 及房地产调控。但强调市场对资源配置的决定性作用，在建立城乡统一的建设用地市场、房地产税立法等方面的提法，是重视长效机制建设的体现。”
黎振伟认为，现在的问题是地方和中央的角度不一，中央从经济发展的角度并没有太大动力去限制房价，因为政绩、土地融资、城市配套都需要房地产。 在目前这种机制下，尤其是经济发展的方式、城市发展的方式、投资者没有新的投资渠道的时候，对房地产业今天打猛一点，明天一放松马上反弹，这是必然的。
黎振伟指出，此前的楼市调控政策在执行上确实遇到瓶颈，但新的领导班子在没有看清楚情况前，不会轻易出台更加严厉的政策。“现在我们还没有看到 新的领导人对房价进行表态。这也属正常。既要延续旧的内容，同时也要拿出新的东西来承上启下。如果完全按老的一套政策来肯定不行，新的一套怎么制定就非常 考验领导人的执政智慧以及能力。客观而言，也不能简单判定过去的调控有用或是没用。如果不调控，完全市场化，房价还会更高。”
当然，房价上涨是多方面造成的，中国近年来经济发展迅猛，房价不可能不上升。房地产市场最根本的是要解决经济的平衡发展，而不是调整价格。“目 前，人们谈论比较多的是房产税问题。但网络问题没解决，房产登记问题没落实，房产税就还是空话。我们也看到政府在推进房产税，因为如果不开征房产税，政府 就没有长期。但政府如果开征房产税，一定要是替代性的，就是要取消土地使用税、耕地占用税等税种，然后把这些综合起来变成房产税，使得总税负不增加。 如果在收取土地出让金后，再让购买人支付房产税是不合理的。 ”黎振伟表示，中国房地产政策是一环扣一环的，现在很重要的是要解决地方政府落实的问题。反贪是一部分，官员治理也是一个部分，政府不断放出金融、税收改 革的信息，也是希望逐步从根本上解决这个问题。
广州运筹房地产顾问有限公司董事长关永强：明年楼价上涨幅度将减缓
“我观察到，十八届三中全会公报中绝口不提房价问题，但这并不代表不重视，而是因为政策是一项长期性的工作，不能一蹴而就。”关永强认为，虽然 现在楼市已经从行政干预转为市场主导，但以前行政干预的余力不可能一下子消除掉，“觉得没有成效，是因为我们太心急了。中国这么大的一个经济体，像经济发 展也有5年计划，房地产项目从开发到交付起码也要两三年，因此，我们需要给多点时间去适应、过渡。”关永强表示，房地产行业高速发展了20年，“刹车也需 要时间，想要看成效，还要等到2015年后吧。”
回顾2013年房地产市场发展，关永强透露，无论是大城市还是中小城市，楼市成交量都同比增长，“减少行政干预后，市场自我调节，让房地产业能 更加健康发展。”谈到2014年房产前景预测，他说，“开发投资总额、新开工面积、销售面积同比2013年高峰都会减少，基于新政策下的平稳发展。”
那么，房价是涨还是跌？“中国的房价从来没有真正跌过，如果按照房地产自身的供求规律来看，因为中国现在可供的土地量越来越少，房价会跌。但是 看房价问题不能独立来看，要结合整个社会环境来综合考虑，因此，预计未来房价上涨速度会有所减缓。”关永强建议，如有买房刚需，还是尽早买为好。
房产税问题一直备受关注，继上海、重庆试点房产税之后，有报道称，广州、深圳等地方政府制定的房产税试点方案已经成型。对此关永强表示：“房产 税提了很多年，本身作用是用来调节、遏制房价过快上涨，现在上海、重庆试点只是起到示范作用，还未普及。此前住建局在40城市进行房产信息联网登记， 房产税如果实行则意义不大。”
广州、深圳征收房产税的可能性有多大？像江门这些三四线的城市，可能性又有多大？“具体哪个城市试点，还要看中央部署。”关永强说，如果房产税 真的实行，对现在拥有多套房的业主造成负面影响，“到时可能集中出现抛售，房价下跌等现象。”但关永强也表示，随着城镇化建设加快，为抑制炒房投机人数增 加，保障刚需型用房，未来中小户型不会大涨也不会大跌。
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