[摘要] 住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在第一财经地产汇年度峰会上演讲并接受《第一财经日报》采访时表示，在外围宏观经济形势保持稳定的情况下，中国房地产市场在未来将出现三大走势：市场空间依然比较大、市场增速减缓、市场分化加剧。
这个数字比第五次人口普查人均22平方米还要低，意味着我国城镇人均住房水平提高较快，但是不平衡性的问题却明显增大，还有相当一部分家庭对住房改善性需求比较旺盛。
第三个方面的原因是家庭小型化带动住房需求。假设城市没有人口增长，但仅仅家庭小型化这一个因素也会导致城市住房需求的增加，目前中国城镇小型化这个趋势处于快速发展阶段，2010年城镇总的家庭户比2000年增长了57.8%。这其中，一代户的家庭在这十年里面增长了121.8%，增长速度最快。
我们研究还发现，过去十年住房需求9.1%是由于家庭小型化所导致的需求，由于现在年轻人独立居住的愿望很强。而这个趋势还会继续下去。
财经日报：你认为中国房地产市场发展空间依然较大，是否具体测算过？
秦虹：我们进行过具体测算，这里边不仅仅有需求问题，而且还取决于支付能力问题，即有需求且有能力买得起房子才算有效需求。
根据国际经验，对房地产市场贡献的人群是劳动力人口中20～49岁的群体，这个年龄段是购房能力最强的群体。根据测算发现，在2010年的时候，我国这部分群体约有3.67亿人，占城镇总人数的比重是54.8%。我们认为，劳动人口在2013、2014年可能达到顶峰，但是它仍然会在顶峰持续一段时间。
第二，从另一个指标看，购房能力最强的人口就是35～46岁的高储蓄人群，这个群体人口比重从2000年35.5%，上升到现在的42.6%，未来仍会持续提升，这部分人口主要是改善型的需求。
第三，人口抚养比也是反映房地产市场支付能力的重要指标。根据第六次人口普查的结果，现在人口抚养比是34.2%，虽然比2000年上升约3个百分点，但是比日本人口抚养比的时候43%的水平还要低接近10个百分点。
总之，我们认为，在外部宏观经济形势能够保持基本稳定的情况下，中国房地产市场到2020年的需求空间依然比较大。可以说，到2020年之前，中国仍然是全世界建造住房、销售住房的一个市场，这是没有疑问的。
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