[摘要] 住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在第一财经地产汇年度峰会上演讲并接受《第一财经日报》采访时表示，在外围宏观经济形势保持稳定的情况下，中国房地产市场在未来将出现三大走势：市场空间依然比较大、市场增速减缓、市场分化加剧。
城市和企业分化
财经日报：上述两种趋势将会对房地产市场产生怎样的影响？
秦虹：过去十年，房地产是一个单边上涨的市场，无论你是三四线城市，还是大中小城市，甚至包括县级市都是涨的，但是未来十年房地产市场将出现两种分化。
个是城市分化。未来房地产市场将回归到正常发展状态，城市的差异性也因此体现出来。一些城市群中的龙头城市和副中心城市，由于产业结构的布局调整和公共服务水平相对比较高，仍然能有效激励人口、市场的活跃度。而另外会有一些城市，由于过去市场出现透支情况，加上出现人口外流现象，将导致一部分城市供应量过剩。
那么，企业如何选城市？我个人一直认为，我们未来一定要看这个城市人口积聚的速度和规模，这是我们对房地产市场判断的一个很重要的指标，关注人口就是关注需求，而脱离了人口需求的市场，本身就已经蕴含了巨大的风险。
鄂尔多斯和温州，这两个城市的房地产市场状况反映出房地产市场脱离了人口的支撑带来过度发展的结果。不过，这个城市分化不一定以大中小城市为界限，大城市有分化，小城市也有分化的，选择很重要。
第二是企业分化。过去企业由于市场环境非常好，所以无论有没有经验的企业，只要有钱进入房地产这个行业都能赚钱，因为这个行业市场增长快，所以各行各业投资房地产，千家万户买房子，这是过去十年的情况。
但未来市场需求主体是自住性需求，在政府坚决控制投机性需求和房地产增长速度放缓的情况下，对企业来说是一个考验，尤其是不熟悉行业发展规律和缺乏专业化服务能力的企业。
所以，企业一定是分化的，这个分化首先是大者越大、强者越强，因为实际上，无论是金融政策，还是土地政策，都对大企业是有利的。而专业化能力强、品牌度更好的企业更有发展空间，非专业化的企业将面对不小的挑战。实际上，房地产行业的整合从去年就已经开始了，这个过程还没有结束。
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