[摘要] 住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在第一财经地产汇年度峰会上演讲并接受《第一财经日报》采访时表示，在外围宏观经济形势保持稳定的情况下，中国房地产市场在未来将出现三大走势：市场空间依然比较大、市场增速减缓、市场分化加剧。
市场增速放缓
财经日报：在这种情况下，房地产市场的增速大概是怎样的？
秦虹：过去十年商品房市场快速增长，我认为，中国房地产市场未来十年的空间依然较大，但是不等于增长速度还很快，主要有四个重要因素。
，过去十年因为有住房制度改革，制度红利导致在福利分房下被压抑的自主改善的住房需求大量释放。而未来我们没有这个制度红利，不但没有释放需求的住房制度改革的红利，相反，还要建3600万套保障性住房，让部分住房需求从市场中纳入保障，所以市场的需求增速会降低。
第二，过去十年，我们的调控政策没有严格限制投资投机性需求，而现在房地产调控政策的一个很重要的内容，就是要坚决抑制投机性需求。如果说，住房的投资性需求有多少是很难估量的话，那么一个以自住性需求为主的市场，需求则是大致稳定的。
第三，城镇化的速度和质量下降。过去十年城市发展得非常快，城镇化速度也很快。城镇化主要是农民进城，但是现在很多农村里面的年轻人实际上已经是在城里了，农村留下的多数是老人、妇女、儿童。所以，如果过去十年我们城镇化率以每年1.36%的速度在增长的话，到2020年城镇化率可能只有0.8%到1%这样一个速度，并影响到房地产市场的发展。
第四，货币发行规模受到控制。中国房地产市场这些年的发展和货币宽松程度以及利率的高低有高度的密切关系，货币宽松购房者就增多，购房者增多房价就上涨，货币紧缩买房就少，买房少房地产价格就得不到提升。
过去十年，中国多数年份都是货币比较宽松的。但是未来我们很难想象政府还会像过去十年那样的速度发放货币，特别是货币大幅度宽松很难再出现。
根据以上原因，我们认为未来房地产市场有空间，但是增长速度一定是下降的，也不排除有负增长。
这个对我们企业来讲意味着什么？我认为，企业千万不可复制过去十年发展的经验，过去快速扩张的企业，都是赚钱的企业，而今后，稳健的发展对企业来讲是最重要的，盲目扩张风险很大，所以严格管理控制企业的负债率，控制企业的发展的节奏。
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